2014写字楼成功经验96P.ppt

证大海口写字楼项目成功销售的保障因素 写字楼之“最”——精准定位打造完美营销平台 写字楼之“最”——精准定位打造完美营销平台 写字楼之“最”——精准定位打造完美营销平台 写字楼之“最”——精准定位打造完美营销平台 写字楼之“最”——精准定位打造完美营销平台 写字楼之“最”——精准定位打造完美营销平台 写字楼之“最”——精准定位打造完美营销平台 写字楼之“最”——精准定位打造完美营销平台 写字楼之“最”——精准定位打造完美营销平台 写字楼之“最”——精准定位打造完美营销平台 写字楼之“最”——精准定位打造完美营销平台 真实个案 个案举例—深圳中心西区客户置业面积特征分析 甲级写字楼设计引导关键词 世联能有效整合相关服务公司,达成最终目标 世联对于写字楼项目的研究思路 写字楼项目的整体定位与发展战略 写字楼项目定位与物业发展建议 写字楼项目营销战略与策略 国际商会大厦---商会全球赢天下 基础资料 营销背景1:项目入市时,深圳写字楼市场相当低迷 写字楼市场持续低迷 本项目从2000年9月开始进入销售前期准备阶段,当时整个深圳写字楼市场的状况是不甚乐观的.截止2000年上半年,写字楼租赁空置率约为40%,销售空置率为16.3%,即全深圳市目前约有408万平方米的写字楼待租,有51万平方米的写字楼待售.最为不利的是,高空置率状况已持续几年,给人以写字楼持续不景气的印象。 在空置率居高不下的同时,销售量持续下滑,潜在供应量又有所上升.如何在清淡的市场中,激发出写字楼购买热潮是国际商会大厦启动时首先面临的困境之一. 营销背景2:项目入市时,深圳中心区相当不成熟、各种配套相当缺乏 高销售率通常依赖区域成熟度 客户在理性选择写字楼时,写字楼所在区域的商务氛围、成熟度、便利程度是其重点考虑的因素。写字楼的销售率与区域的商务氛围及成熟度呈明显的正比关系; 国际商会大厦一期动工时间为2000年中,直到2001年底它接近竣工时,整个CBD除了早先投入的投资大厦、中海华庭和在建的邮电枢纽大厦外,没有第二个项目浮出海面,项目所在区域的商务氛围显得比较冷清. 预计,CBD的商务氛围严重不足的状况将维持到本项目入住时,如何化解这个明显的劣势是国际商会大厦启动时面临的困境之二. 营销背景3:入市时项目周边写字楼品质、售价、营销水平等参差不齐 高品质价格比的定位问题 据2000年前几年在售项目的调查显示，现实的客户多数追求高品质价格比，而且高价格的甲级写字楼销售率普遍偏低且销售周期过长.在客户购买写字楼的行为中,对价格的关注度排在第二位. 确定一个什么样的品质和价格关系定位是国际商会大厦启动时面临的困境之三. 营销攻略1:“甲B级”物业定位,锁定成长发展型商贸、服务类企业 写字楼的“甲B级”标准诞生 商贸、服务型企业的客户定位首先是源于整个CBD的未来定位。城市中心商务区主要由商务办公、金融和服务类三大职能设施构成，银行、保险公司、专业服务（律师行等）、管理机构（大公司总部、行政机构等）是写字楼的主力客户。 成长发展型企业追求的是其宏伟前景，他们对目前部分不尽人意的客观条件，比如配套不全等，相对大规模的成熟型企业而言要求不那么严格。锁定这类企业作为国际商会大厦的主要目标客户的合理性还表现在：这类企业在深圳这个高速发展的新兴城市中新增数量最多。 营销攻略2:“甲A级”形象定位：深入演绎CBD概念，给足客户对未来的信心 项目启动时,中心区六大公建项目已动工,中心区概念深入人心;但市民对CBD概念及价值都不明确,项目首要任务是让目标客户充分理解CBD的价值,并建立强大信心; 新闻媒体的CBD概念宣传叫响CBD的第一步; 售楼处现场,进入售楼大厅迎面就是整个中心区的区域大模型 售楼大厅背景设置长15米、高4米的大型灯箱； 在19楼观光层举办“中心区大事记图片展”。 营销攻略3:大形象出击,展开深层次情感沟通 营销成果:速度及价格皆获得当时同区多次双料冠军,迅速建立开发商品牌形象,形成深圳闻名的“写字楼营运专家” 项目简介 发展商：深圳市福浩铭实业有限公司 地理位置：福田区香蜜湖路与深南大道的交汇处西北 占地：11679.45平米 建面：84502.24平米 开盘：2002-11-30 入伙：2003-9-30 停车位：284个 建筑层数（地面以上）：由A、B两栋塔楼组成， A栋28层，B栋25层 财富广场基本情况 财富广场规划设计特点 财富广场户型设计及功能（A栋） 财富广场户型设计及功能（B栋） 定位决策——面积化小的客户变化 财富广场价格策略（深入市场及客户研究下的判断）：平价入市，稳中有升，最终实现高均价 财富广场客户情况 财富广场成功因素总结（1） 财富广场成功因素总结（2） 财富广场形象：（部分）