2014北京丽都燕莎世家项目定位46p.ppt

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 朝阳区2012年只有9月推盘出现了一定的放量，其余全年商品住宅供需呈现供不应求的态势。这表明东北部地区区域价值仍在提升，随着政策及市场转暖，本区域未来一段时间有可能将迎来量价齐升的态势。 区域房地产市场分析 区域价值研判 项目价格评估 项目价值重塑 入市核心均价推导方法 市场比较法 1、筛选可比楼盘 2、确定权重 3、打分 4、比准价形成 产品结构相似、区域接近 目标客户相似，销售期重合 根据与项目的竞争关系。评定指标： 1)客户重叠程度 2）和项目距离的远近 权重项目比准指标： 区位类：区域印象/发展前景/周边环境/交通规划/生活便利性 规划设计指标类：项目规模/容积率/商业配套/车位数量比/园 林规划/会所规划/梯户比/实用率/设备及智能化 户型结构类：实用性/采光通风/赠送面积/户型创新 景观及视野：景观内容/景观面宽 品质展示类：建筑外观/园林效果/公共部分品质/物管形象/样 板房效果/交楼标准展示 项目品牌类：发展商品牌/专业阵容/前期推广形象 区域价值研判 项目价格评估 项目价值重塑 本案周边价格 　 项目 建面 容积率 总套数 主力户型面积 均价 推出时间 在售 项目 阳光上东 7.3万 2.48 367户 140-290三房 41000元/㎡ 2008年5月 95-160二房 丽都水岸 10.4万㎡ 2.5 578户 180-268三房 38332元/㎡ 2009年12月 80-220二房 周边二手房楼盘 和乔丽晶公寓 3万㎡ 3 184户 380㎡五房 33563元/㎡ - - - 264㎡四房 风景线家园 6万㎡ 5 500户 115㎡两房 24347元/㎡ - - - 24890元/㎡ 137㎡三房 望京新城 33万㎡ 2.44 3400户 90㎡二房 28333元/㎡ - - - 金隅丽港城 18万 3 1000户 79.66㎡二房 36404元/㎡ - - - 本案周边在售及售罄项目价格表 本案周边在售项目及二手房价格区间为25000-41500元/㎡，自2010年初以来，价格方面逐渐稳定，产品方面逐步更新。 区域价值研判 项目价格评估 项目价值重塑 初步价格权重评估 权重区域周边项目价格评估 比较因素 权重% 本案 阳光上东 丽都水岸 和乔丽晶公寓 风景线家园 金隅丽港城 地理位置 30% 　 　 　 　 　 　 交通动线 8% 1 1 1 0.94 1.05 0.94 区域印象 7% 1 1.25 1 1.04 1.1 1.07 自然环境 5% 1 1.03 1 1 1.05 0.95 区域配套 10% 1 1 1 0.96 1.03 1.05 楼盘基本素质 45% 　 　 　 　 　 　 规模 规划 9% 1 1.19 1.8 1.2 1.1 1.2 户型 14% 1 1.1 1.03 1 1.03 1 容积率 7% 1 1.26 1.3 1.2 1.19 1.05 内部道路 6% 1 0.97 0.98 0.95 0.98 0.98 社区配套 6% 1