2014年泰州商品住宅整体市场走势分析及预测.pptx

泰州商品住宅整体市场走势分析及预测2014年11月政策环境14年9月底央四条出台，楼市政策有所放松历年国房景气指数与楼市调控政策情况2008年3月，建设部70/90政策扩大2008年6月10日，税务总局：企业为个人购买房产需征个人所得税十七城市地方性调控政策陆续出台地方国五条跟进上海、重庆房产税试点商品住宅开发不得超过3年2009年10月，营业税免征优惠政策终止国十条国五条两会分类调控央四条国四条2012年，温总理5次重要讲话2008年10月12日，系列新政支持楼市李克强讲话习近平1030讲话2013年2014年2011年2012年2008年2010年2009年政策环境目前限购城市出台了“救市”政策，仅剩北京、上海、广州、深圳、三亚5个城市未取消限购截至目前，珠海成为全国倒数第六个取消限购的城市，至此，仅剩北京、上海、广州、深圳、三亚5个城市未取消限购；目前限购松绑城市普遍存在市场“量价齐跌”、“库存积压”的情况；北京、上海等亦明确表态严格执行房地产调控政策，楼市调控分城施策特点明显。近期主要城市救市政策及传言城市主要政策内容状态无锡落户门槛降至购买60㎡房屋政府文件铜陵公积金贷款首付降至2成，公积金贷款额度提高至30万政府文件南宁北部湾经济区内其余城市居民可在南宁购房政府文件萧山土地出让保证金设置1000万元上限；拆迁户购房补贴总房价2%官方证实宁波原来的限购政策变更为仅在拟购房所在地核查口头通报佛山住房公积金最高额度由30万调整到36万政府文件杭州商品房实际成交价低于备案价超15%官方证实郑州个人住房贷款，依法设立政策性担保机构，为借款人提供保证政府文件宣城公积金贷款额度由20万上调到30万政府文件芜湖允许二套房申请贴息贷款；允许外地调入人员使用公积金贷款；调整公积金贷款额度；解除劳动合同一年可提取公积金政府文件海口海口市区买单套120㎡以上商品住宅，可申请登记户口人数不超过5人政府文件年度量价14年以来市场转冷，成交量同期相比明显下滑，成交均价呈现走平态势泰州商品住宅年均成交量在100-150万㎡，近两年成交均价突破6000元/㎡大关；2014年1-10月泰州商品住宅成交量为113.04万㎡，同比减少23.54%；2014年1-10月泰州商品住宅成交均价为6386元/㎡，同比上涨1.41%；2014年1-10月月均成交11.3万㎡，与13年月均成交14.8万㎡相比，呈现明显下滑态势。月度量价14年以来市场转冷，临近年末，项目多以价换量成交均价开始下滑14年10月泰州商品住宅成交面积19.28万㎡，环比上升96.94%，同比减少23.38%；14年10月泰州商品住宅成交均价6426元/㎡ ，环比下滑1.36%，同比上升4.50%；13年进入11月成交量开始有所下滑，14年4月成交量为截止目前最低值，14年5月受上半年旺季影响成交略有回升，14年6月开始连续三月走低，临近年末，10月多个项目加大优惠力度，采取以价换量，成交量出现小高潮。-28.38%+96.94%成交结构城东板块约占25-30%市场份额，2014年10月受城南板块主力项目集中以价换量影响，城东板块市场份额环比下滑明显泰州商品住宅主力成交板块为城东板块、城南板块以及高港板块，其中城东板块约占25-30%市场份额；14年10月城东板块市场份额为16.9%，环比下滑43.10%，同比下滑34.50%，这主要是受城南板块主力项目集中以价换量影响。土地存量近几年已出让未销售住宅用地总建合计约780万㎡，主要集中于城东、城南及高港板块所属板块 土地存量（万㎡） 城东板块125.49城南板块347.79城西板块26.88城北板块41.55城中板块6.17高港板块162.82合计786.5备注：此处土地存量指由已出让未销售住宅土地根据最大容积率推算出的建筑面积。注：图表数据来自泰州国土局住宅存量泰州已知住宅存量约1440万㎡，预计去化完毕需要8-12年泰州市区商品住宅存量组成主力在售项目存量660万㎡已出让未销售住宅用地总建780万㎡泰州市区商品住宅总存量1440万㎡去化时间约8-12年泰州市区13年商品住宅年成交174万㎡泰州市区七年商品住宅年均成交120万㎡市场预判受14年下半年多项目以价换量影响，预计泰州14年全年商品住宅成交量在135万㎡，成交均价同比略有回落14年上半年受政策趋紧及整体行情下行双重影响，客户持币观望心态将依然浓厚，但14年下半年受多项目“以价换量“刺激，客户将逐步入市；在保持价格下行的态势，预计14年下半年行情将略有好转。预计14年全年成交量将好于11年而弱于13年，与10年接近，保持在135万㎡左右；而全年成交均价则受下半年多项目较大幅度“以价换量”影响，同比略有回落。市场预判月度呈现“大U型”走势，乐观预计年底前后市场有可能复苏从月度成交量走势