20150527保利常德柳叶湖项目市场调研(终稿).pptx

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20150527保利常德柳叶湖项目市场调研(终稿)

保利常德柳叶湖项目市调报告;市场背景;湖南西北部黔川咽喉之地,环洞庭湖经济圈重要一级;航空:常德城西南13公里出处的桃花源机场,可泊波音737、757、麦道80、82等大型客机,并已开通至北京、广州、深圳、海口等五条航线。 铁路:境内横贯东西的石(石门)长(长沙)铁路连接焦柳、京广南来北往的两大动脉,途径常德市的洛湛铁路正在建设中。 高速公路:连接东西的319、207两条国道线横贯全市,长(长沙)常(常德)高速公路已全线开通,常(常德)张(张家界)高速公路正在建设中,湘北干线穿过洞庭湖腹地。根据国家“十二五”计划,常德市是全国60个高速公路枢纽港之一,届时将有6条高速公路在常德市城郊交汇并网。 水运:途径境内的沅水、澧水有码头36座,其中常德港有500吨级码头2座,千吨级码头1个,水路南抵长沙,北通岳阳,经洞庭入长江,上达重庆,下抵上海。;经济总量;第二产业比重近50%,是湘西北重点能源之地和工业基地 2014年第一产业:第二产业:第三产业=13.9%:47.7%:38.4%;投资建设;消费水平;人口基数;;市场背景;市场规模;年份;年份;库存情况;销售排名;近期走势;分板块市场;分物业市场;常德洋房市场:类别墅化洋房有溢价能力,去化速度较快 以5+1层130-180㎡类别墅洋房为主,价格集中于5000-7000元/ ㎡,顶复式可达9000元/㎡,总价70-100万元,月均去化5-10套;常德(小)高层市场:现金流产品,高品质项目成为市场明星 以80-140㎡高层供应为主,中高端项目均价集中在5000-6000元/ ㎡,总价集中在50-80万元,月均去化20-40套,标杆60-100套;;市场背景;;竞品A.恒大华府;入市时间:2014年6月 住宅销售情况:开盘至今销售8.72亿元、1156套、13.49万㎡、均价6464元/㎡ 商业销售情况:开盘至今销售261套、均价1.6-2万元/㎡;产品情况:销售率相对平均,110-130平米三房产品最为畅销,小面积80-90平米2房去化相对较慢;营销关键点2:开盘价格低于客户心理预期 沿用恒大“开盘必特价,特价必升值”的营销手法,以5980元/㎡低起价并送1600元/㎡豪装入市,击溃客户心理防线,制造全城轰动效应实现热卖。;竞品B.中原德景园;入市时间:2013年10月 高层销售情况:开盘至今销??9.74亿元、1339套、15.76万㎡、均价6180元/㎡ 别墅销售情况:2015年初暗推,至今去化3套,均价16000-18000元/㎡ 商业销售情况:开盘至今销售178套、均价2-2.5万元/㎡;户型;营销分析——多项创新,广造影响,成功立势;;销售情况——;户型;洋房产品情况:6+1层类别墅化电梯洋房,底层带前后花园,平层露台、阳台赠送,顶层复式赠送阁楼;营销关键点2:西班牙风格营销中心阳光式工法样板房园林样板区三重展示,但整体展示品牌不佳、后期维修不缮、现场物管服务不专业,导致项目口碑维系不佳,品牌影响力较低、销售后劲不足;市场背景;客户类型;常德有个比较特殊的现象就是越贵的房子买的人越多,像前不久开盘的中原德景园开盘当天推出500套就差不多卖完了,均价达到6800元/平,已经刷新了常德的房价记录了,但是一点都不影响它的销售,交诚意金的客户比例就达到了1:2,这在长沙都不是很常见的。所以我觉得常德人不怕高价的房子,敢于消费,乐于消费,房子只要做出了品质,贵点是没关系的,现在常德卖得好的都是那些价格高的项目,我也问过购房的客户,他们说贵总有贵的理由,肯定是各方面都比较好,而且常德人好面子,觉得住在贵房子里很显档次。 ———三一翡翠湾销售代表 唐先生;高层客户来源:全城中高端首置首改客户,以大型企业职工、小型个体户、初级泛公务员或公务员二代为主;高层客户产品需求:以100-140㎡3房4房需求为主;高层客户产品偏好:;高层客户置业关注点:环境交通地段配套,因地域价差不大,刚需客户对楼盘品质关注明显大于对价格的关注;高层典型客户?: 关键词: 120-130 ㎡三房 常德人|自建换房|根本改善居住性质|追求生活品质;高层典型客户?: 关键词:100-120㎡三房|140 ㎡四房 结婚或生子|父母支持|尽量一步到位;典型客户描述: ——深圳房屋管理局李小姐,常德人,年龄:24岁,当前在深圳月收入4000元/月 家庭结构:父母两人均为常德房管体系公务员, 现居住:父母当前居住在单位房,约160平 置业目的:父母在常德,买个房子以后回家可以小住一下 片区看法:对未来规划不太清楚。 客户语录: ——“现在深圳的房价还是太高了,你说要买也可以买,但是划不来。” ——“我家在常德,以后回不回去还不一定,但是我父母肯定不会离开常德了,常德的房价又便宜现在买个,以后回还是

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