必威体育精装版南财课--第二章 资产评估基本方法.ppt

评估值＝?Ri/(1+r)i+ A.[1-1/(1+r)n-t] /r.(1+r)-t (五)未来收益额在若干年后保持不变 --有限期 前期收益额 (各年不等) 后期收益额 (各年相等 有限年期) 例：某评估对象为一老商号企业。前三年预测超额净收益分别为80万元，84万元，90万元；从第四年起预测超额净收益100万元。经营期限是30年的，折现率取10%。则该商号评估值为多少？ 例：某评估对象为一老商号企业。前三年预测超额净收益分别为80万元，84万元，90万元；从第四年起预测超额净收益100万元。经营期限是30年的，折现率取10%。则该商号评估值为多少？ 万元 　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　 评估值＝?Ri/(1+r)i+Pn/(1+r)n (六)已知未来若干年后资产价格 --收益为不等额 前期收益额 (各年不等) n年后资产为Pn 评估值＝A× [1－1/(1+r)n] /r+Pn/(1+r)n (七)已知未来若干年后资产价格 --收益为等额 前期收益额 (各年相等) n年后资产为Pn (八)收益期为无限，收益以等差级数变化 1.P=A/r+B/r2（等差递增） 2. P= A/r+B/r2（等差递减 (九) 收益期为无限，收益以等比级数变化 1.P=A/（r-s）（等比递增） 2.P=A/（r+s）（等比递减） 五、收益法的优缺点 　 （一）优点 收益法可以比较真实和准确地反映企业本金化的价格。 体现了资产商品化在交易市场上的实际价值。 对具有连续性、高效益的资产，特别是整体资产评估有独特的优越性。 （二）缺点 评估方法一般只适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项生产经营性资产的评估，折现率和资本化率比较难以确定。 没有独立收益能力，没有连续性收益，或收益达不到一定水平的资产，不能采用收益现值法。 第四节 评估方法的选择 与评估对象相适应：成本法适合评估劳动创造的可复制的资产，专用资产和单项资产；收益法适合评估资源性资产，无形资产和企业整体资产；市场法适合评估具有一定通用性、能够在公开市场上出售的资产。当然评估方法与评估对象相适应也存在交叉的情况，例如具有通用性的资产同时适合采用成本法和市场法进行评估。 受可搜集到的数据和信息资料的制约 ； 方法选择的统筹考虑 * * * (二)类比调整法 类比法是市场法中最基本的评估方法。该方法并不要求参照物与评估对象必须一样或基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似。 1、市场售价类比法。 资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+……+交易情况差异值 资产评估值=参照物售价×功能差异修正系数×……时间差异修正系数 例： 某商业用房，面积为800平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2007年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如表。 参照物 A B C 交易单价 8200元/m2 9810元/m2 9118元/m2 成交日期 2007年6月 2007年9月 2007年10月 区域条件 比评估资产好 比评估资产好 比评估资产好 交易情况 正常 高于市价5% 正常 被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比评估商业用房所