大望路项目方向性建议.pptVIP

×× × “大望路项目” 方向性建议 × × 地 产 2004年7月1日 区域市场研究 北京市的总体商务市场 目前北京的商务楼市场的建设相对集中，主要在中关村 区域市场研究 西大望商务市场分析 目前，西大望的在建商务楼多为高档写字楼产品，如温特莱中心、华贸中心、蓝堡国际中心和珠江帝景的4栋5A级的写字楼。这样高品质写字楼的建设完全受到了CBD核心区商务楼产品定位的影响。实际上，西大望路沿线现存的写字楼产品多为80年代的产品，档次较低、破旧不堪，无论从功能、外观还是管理都不能满足现今市场的要求。然而低廉的价格、优越的地理位置依然使这些“落伍的产品”租售一空。可见区域市场内对于商务产品的需求是旺盛的。 区域市场研究 区域市场研究 北京整体商务区域划分 金融街，中关村和CBD，是北京市写字楼最为密集的三个区域，其中金融街为国家金融管理中心和国家级银行总行、非银行金融机构总部的所在地；中关村是我国高新技术产业的先导；而CBD是中央商务区。 优势分析 中石油实力巨大，为项目的顺利操作打下了坚实的基础，同时中石油曾经开发了小户型项目北京5月，对于小户型市场有着独到的见解。 目前整体区域的商业氛围随着家乐福和百安家居的进驻将会得到大幅度的提升，有效的提高了生活的便利度。 项目的整体规划用地面积适度，易于项目的整体运做。 项目大地块部分格局方正，有利于项目的规划设计。 劣势分析 周边竞争项目都具有一定的规模和实力，区域竞争激烈。 区域市场内产品供应多样且同制化很强，产品空间较小。 项目紧邻北京吉普车制造场，有一定的噪音和空气污染。 规划中的道路将这个地块分为两部分，在一定程度上影响了 社区的整体规划，破坏了社区的整体感觉。 地块面临西大望路100米的长度难以体现项目的规模品质， 对项目形象的树立极为不利。 机会分析 项目产品的多样性 虽然西大望路项目的区域市场竞争较为激烈，但还是存在一定的市场空间与产品空间。目前周边的住宅供应同制化严重，但多数项目的产品类型相对单一，只有为数不多的项目包含了底商、写字楼、酒店式公寓、高档住宅等多种产品，其他项目多以住宅配底商的形式出现。因此，我们可以从项目产品的多样性上寻求机会。 机会分析 项目整体档次的提升 本项目所在区域内，除珠江帝景具有一定的项目档次和对外形象外，其他项目的整体档次感不强。无论是产品形式还是景观设计都过于千篇一律，没有特色。而本项目正好可以抓住这个机会，在对外形象和产品档次上下功夫，做出项目的特色，提升项目在区域内的形象，将项目作成精品，在区域内脱颖而出。 机会分析 超强卖点营造 目前本区域内竞争项目对于本身的卖点营造和宣传显然是不够的，只是单纯的依靠区域市场的需求进行项目销售。本项目可以利用这个市场空白打造自己项目的卖点。通过对区域市场的研究和分析发现，几个主要竞争项目都有大面积的景观建设。然而真正的特色景观的营造却没有，多集中在单纯的绿色园林的建设。北京的项目普遍不重视项目水景的建设。恰恰，北京又是个缺水的城市，因此多数项目对于整个项目中水系景观的营造都很缺乏。近几年随着南方开发商的不断涌入，将南方社区的水景建设带入北京，得到了客户的一定程度的认可。本项目正好可以抓住时机，将水系景观的营造作为项目园林建设特色。同时作为项目的一个有力的卖点。 威胁分析 本项目所在区域的产品多样性强，各项目的建筑形式接近，产品同制化现象过强，而价格基本持平，因此彼此间的竞争很直接，分流客户现象较为严重。特别是很多项目赠送精装修，将会对本项目构成直接的威胁。 项目规划及产品方向建议 项目对外宣传形象的定位 ——项目是区域内档次较高的产品 ——项目是区域内建筑形式多样的产品 ——项目是区域内居住环境最好的产品 ——项目的居住产品是区域内最舒适的 ——项目的景观建设是区域内最有特点的 项目规划及产品方向建议 关于项目产品形式的定位 项目所在的泛CBD南部综合区，依托于周边商务氛围的不断增长，摆脱了纯居住区的形象。区域内的商业配套设施迅速增加，商务产品不断涌现。其中尤以广渠路延线、东三环延线和西大望路延线的商务氛围增长迅速。 目前广渠路延线为区域内配套商业设施的主要发展基地。而本项目所在的西大望一线的商务氛围越来越浓厚，将成为泛CBD地区的未来商务带。在这种情况下，我们建议对产品的形式应综合考虑，适应地区未来的发展： 项目规划及产品方向建议 商业产品 在社区的邻街部分设置少量的商业