度假地产研究.pptVIP

长三角度假地产市场格局 主要分布在杭州、环太湖板块、上海市及其周边区域，以环太湖板块、千岛湖板块发展较为成熟，影响力较大 千岛湖板块 青山湖板块 乍浦九龙山 环太湖板块 上海迪士尼乐园 板块 位置 度假产品特色点 客群来源 环太湖板块 苏州 建筑特色（如岛上城堡、纯正西班牙建筑特色）、不可复制的强势景观资源（太湖湖景等） 太湖区域度假产品品质较高，客群以本地及上海私企老板为主 无锡 湖州 杭州地区 千岛湖 强势的不可复制的景观资源，高端特色的休闲娱乐设施 面向长三角区域的高端度假客群 青山湖 上海市近郊 佘山 主题公园（如上海迪士尼乐园）、强势的景观资源及高端的休闲娱乐配套 全国一二线城市及国外高端客户，较有圈层感； 川沙新镇 九龙山、南北湖 平湖、海盐 不可复制的景观环境、高端特色的娱乐休闲配套设施 客群多来自上海，部分苏州、浙江省内户 安吉 德清 杭州市 海盐南北湖 佘山国家旅游度假区 上海及其周边城市 江苏地区 主要分布在以千岛湖为代表的杭州地区、环太湖板块为代表的江苏地区及以崇明、上海迪士尼及乍浦九龙山为代表的上海及其周边城市； 上海崇明岛 启示 本项目无明显的自然资源优势，跳脱市场只能依靠后天资源的打造及农业资源嫁接的产品打造 长三角度假地产发展趋势 自然资源：长三角度假地产主要依托于强势不可复制的旅游资源（江、河、湖、海等）而打造； 产品特征：长三角度假地产的产品由原来面积段在500㎡以上总价千万以上的大面积高总价产品供应，向小面积低总价的产品供应转变； 客群特征：度假地产的客群由原来面向社会显贵精英族群向中产阶层转变的趋势； 本项目本身欠缺强势的天然景观资源，要想跳脱区域的市场格局，项目需打造后天的特色景观资源来吸引客群； 本项目未来产品打造方面，需符合产品多样化的趋势同时利用自身资源打造产品特色实现项目差异化竞争； 对本项目启示 目前长三角的市场格局中，上海由于客群较为多元，面向国际化高端客群，对本项目借鉴意义不大，杭州区域的千岛湖及青山湖由于开发时间较长，同时经过了长期的市场的论证，与本项目距离也较近，对于本项目借鉴意义较大，接下来我们将通过千岛湖和青山湖两个较有代表性的区域市场研究研判本项目的市场机会点； PAGE* 千岛湖项目分布 千岛湖目前项目众多，且多为大盘，主要集中在核心湖区，竞争激烈 千岛湖墅 绿城养生堂·千岛湖玫瑰园 天屿·千岛湖山顶度假别墅 千岛湖乡村俱乐部·随园、悠然山 千岛湖滨江度假酒店别墅 金基观岛 翡翠岛·山水名墅 尚公馆 润和千岛湖度假村 PAGE* 低密度产品现状市场竞争 千岛湖现有低密度产品竞争主要集中在300-600㎡，200㎡以下的小户型产品竞争相对较小 100㎡ 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 1100 600－900㎡ 400－750㎡ 400－600㎡ 560－1050㎡ 290－600㎡ 190－500㎡ 天屿山顶度假别墅 金基观岛 滨江度假酒店别墅 顶上别墅 翡翠岛山水名墅 千岛湖玫瑰园 尚公馆 107－ 153㎡ 竞争集中区间 本区间竞争较弱 PAGE* 低密度产品市场需求 客群以浙江为主，主要用于短期度假和投资，受限购影响，整体销售情况不佳，小户型产品由于总价低，销售情况较好 千岛湖部分项目名称 总价 销售情况 客户结构 滨江度假酒店别墅 别墅800－1200万 尾盘，目前也只剩最后几栋总价较高的独栋别墅未去化 主要来自浙江，杭州约占60%，其次为金华、义乌 天屿-山顶度假别墅 1600－2600万 2010年12月开盘，一期推出29套左右房源，目前销售了一半左右 主要来自杭州、上海等地 乡村俱乐部·顶上别墅 1000－3500万 2010年底开盘，目前去化6套，剩余4套 杭州、上海等长三角客户 绿城·千岛湖玫瑰园 排屋：450-800万 别墅：1400－3500万 独栋别墅总共12套，目前销售3套 杭州、义乌等地客户 千岛湖墅 3000万起 目前仅售出3套，传闻为内部高层自己消化，整体去化速度非常缓慢 内部高层 通翡翠岛山水名墅 排屋：300-400万 别墅：700-900万 排屋销售状况较好，别墅销售缓慢 90%杭州的私营业主；另外还有来自义乌客户15%；温州等地的投资客5% 金基·观岛 排屋：200－300万 2011年12月推出小院墅145户，当月已销售40余套 千岛湖本地为主（职业分布集中在老师、公务员、私企老板），部分浙江客户 千岛湖低密度产品客群以浙江、江苏为主，少量来自上海，主要为