资产评估总复习(修).pptVIP

－*－ 超额运营成本的测算步骤 测算年超额运营成本 测算年净超额运营成本 据设备剩余寿命与折现率确定功能性贬值额 －*－ [例题] 某一生产控制装置拟进行评估，其正常运行需7名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为4名。假设被评估控制装置与参照物在运营成本的其他支出项目方面大致相同，操作人员人均年工资为12,000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为25%，适用的折现率为10%。试测算被评估控制装置的功能性损耗额。 －*－ 根据上述资料，被评估控制装置的功能性损耗测算如下： （1）计算被评估控制装置的年超额运营成本额: (7－4)×12,000＝36,000元 （2）测算被评估控制装置的年超额运营成本净额: 36,000×(1—25%)＝27,000元 （3）将被评估控制装置在剩余使用年限内的年超额运营 成本净额折现累加，估算其功能性损耗额: 27,000 ×(P/A，10%，3)＝ 27,000 ×2.4869＝67,146元 －*－ 测算设备功能性贬值时应注意的问题 参照物的选择。 确定评估值时是否需单独计算功能性贬值，如果需要单独计算，是否两类功能性贬值均需计算。 －*－ 经济性贬值及其测算 因设备利用率降低导致的经济性贬值的测算 －*－ [例题] 某产品生产线，根据购建时的市场需求，设计生产能力为年产1,000万件，建成后由于市场发生不可逆转的变化，每年的产量只有400万件，60%的生产能力闲置。经评估，该生产线的重置成本为1,500万元，实体性损耗额为300万元，功能性损耗额为150万元，规模经济效益指数为0.8，试求该生产线的经济性损耗额。 －*－ 具体计算过程如下： （1）扣除实体性损耗额和功能性损耗额后的价值为： 1,500－300－150＝1,050万元 （2）计算经济性损耗率： ＝（1－0.48）×100%＝52% （3）计算经济性损耗额： 经济性损耗额＝1,050×52%＝546万元 －*－ 第四步：计算成新率: 5/(5+4.41)=53% 第五步：计算功能性损耗: 1,000×12×(1－33%)×(P/A，10%，5)＝30,478元 第六步：计算经济性损耗: 该设备在评估后的设计利用率可以达到设计要求， 故经济性损耗为0。 第七步：计算评估值： 评估值＝339,900×53%－30,478＝149,669元 －*－ 本章教学内容：通过本章教学，能使学生了解房地产的特性、评估原则及评估程序，掌握资产评估三种基本方法收益法、市场法、成本法在房地产评估中的应用，熟悉在建工程的评估方法。 本章重点与难点：对房地产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法。对收益法在房地产评估中的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标的确定是难点。 －*－ 一般因素 行政、经济、社会、人口、心理、国际因素 社会因素 经济因素 政策因素 区域因素 商业繁华度 道路通达度 交通便捷度 设施完善 环境质量状况 对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会 略有区别。 个别因素 指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。 （2）市盈率倍数法 企业评估价值=被评估企业相同口径收益额×参照物（企业）市盈率 例：某被评估企业的年净利润为1000万元，评估基准日资产市场上同类企业平均市盈率为20倍，则： 该企业的评估价值=1000×20=20000（万元） * 南京财经大学会计学院 * 理论基础 效用价值论 定义 收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。 基本思路 收益法的思路实际上是一种以本求利的逆向思维，因为就本利关系来说，即已知利率，用本金×利率=利息，从而求利息。而收益法与之相反，由利息、利率反推本金，也就是说多少资产量在这样的利率下能够带来多少收益。 * 南京财经大学会计学院 * 收益法的基本前提 被评估的资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量 资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以衡量。 它涉及到收益率的测算，因为从经济学的角度，收益率的大小是和风险成正比的，也