郑州城市可进入性研究-（一）.pptxVIP

PART4 定位篇 片区总体发展定位研究 郑州城市可进入性研究控股集团 · 投资中心investment center 郑州市2013年GDP：6201.9亿，位列河南省城市排名1位2013年城镇居民人均可支配收入：26615元，位列河南省城市排名1位常住人口：919万，其中市区460万2013年市区商品住宅成交量及均价：771.8万㎡、8400元/㎡左右市场供求：郑州市区商品住宅市场整体供求平衡，供求比约为0.975 。截止2014年7月末存量达509.95万㎡，去化周期约10个月，市场较好。全国性房企和本地房企平分秋色。结论及建议：郑州的区位、交通、经济基础较好，人口基数大，2014年以来的土地供应不足，近一年来商品住宅市场供求基本平衡，市场火爆。如要进入郑州市场，建议在距中心城区15公里内可拿地，注重刚改和改善类产品。Part.1 城市介绍城市概况郑州市内辖九区五市一县，是河南省会，地处中原腹地，中原城市群及中原经济区中心城市。新亚欧大陆桥上的重要城市，国家重要的综合交通枢纽。行政区划：郑州辖九区五市一县（其中二七区、高新区、管城区、惠济区、金水区、经开区、郑东新区、中原区为中心城区,市政府在中原区）；地域面积：7446.2平方公里，其中市区1010.3平方公里；常住人口：919万人，其中市区460万人；郑州Zheng Zhou中心城区经济基础郑州市2013年GDP总量排名河南省第一位，位于华中、华东第8位。郑州市人均可支配收入位列河南省第一位，位列位于华中、华东主要城市第10位。2013年郑州市在华中/华东的GDP排名2013年郑州市在华中/华东人均可支配收入排名排名2013年数据1上海市 438512苏州市 411433南京市 398814杭州市 393105无锡市 389996长沙市 33662 7南通市310598武汉市 298219合肥市 2808310郑州市 26615排名名称行政级别所属省份2013GDP（亿元）1上海直辖市上海21602.122苏州地级市江苏 13015.73武汉省会湖北9051.274杭州省会浙江8343.525无锡地级市江苏 8070.186南京省会江苏 8011.787长沙省会湖南7153.138郑州 省会河南 6201.99南通地级市江苏5038.910合肥省会安徽4672.91人口概况根据2013年河南人口发展报告的数据，郑州市常住人口919万，但是市内八区常住人口约有460万.（备注： 2010年市区由中原区、二七区、管城区、金水区、惠济区五区组成，后扩展成八区：二七区、高新区、管城区、惠济区、金水区、经开区、郑东新区、中原区，上街区不属于市区。）区域常住人口（万人） 人口密度中原区 100.14.16万人/平方公里二七区 80.850.52万人/平方公里管城区 74.180.52万人/平方公里金水区 168.52.9万人/平方公里惠济区 36.550.16万人/平方公里上街区 13.15中牟县72.73巩义市 80.78荥阳市 61.37新密市 79.72新郑市 75.8登封市 66.8市内八区常住人口460万城市规划郑州市城市空间布局结构为“两轴八片多中心”，主城区实行主要向东、东南两个方向展开的战略。东西向城市发展轴：依托郑—汴—洛发展带主要向东、东南两个方向展开。兼顾西部发展方向东部方向：依托郑东新区、国家郑州经济技术开发区、河南出口加工区、郑汴产业带，推进与开封对接，重点发展现代服务业及先进制造业。东南方向：依托航空港、新郑州站综合交通枢纽和国家干线公路物流港，大力发展航空、铁路、公路联运，重点发展航空物流、保 税物流等现代物流业，推进与许昌对接。 依托郑州国家高新技术产业开发区和荥阳、上街、巩义等城，加强与偃师、洛阳的衔接，形成郑洛城市工业走廊，重点发展高新技术产业和建材、煤炭、铝加工、制药、电缆、机械、化工等产业。东进南北向城市发展轴：构建新—郑—漯产业带的核心区域“十一五期间”（2006-2010）“十二五期间”（2011-2015）Part.2 市场分析商品住宅土地市场情况郑州市八区商品住宅土地市场近三年成交楼板均价1220元/平，二七区楼板价最高，高新区次之。郑州市八区商品住宅土地市场历年成交情况时间总计成交幅数成交占地面积（万M2）成交建设用地(万M2)成交建筑面积(万M2)成交总价(万元)成交楼板价（元/平米）溢价率（%）2013年109447.9447.91549.2170.91,103.6411.292012年88342.5342.51240.1165.31,333.4610.572011年43187.3187.370887.91,241.9942.67合计240977.8977.83497.4424.1--商品住宅市场情况郑州市八区商品住宅市