长春讲稿201308 美 丽 的 长 春.pptVIP

房开企业开发成本核算管理与两税视角下差异掌控 时秋红 ? 2013-08-长春 2 管理费用 涉税风险 列支范围 计提基数 计提标准 与相关费用 的区别 业务 招待费 按照发生额的60%扣除，最高不超过当年销售(营业)收入的5‰ 年度的主营业务收入、其他业务收入和视同销售收入三部分 因生产经营需要而宴请或工作餐的开支；因企业生产经营需要赠送纪念品的开支；因企业生产经营需要而发生的景点参观费和及其他费用的开支；因企业生产经营需要而发生的业务关系人员的差旅费开支 ◇企业利用外购商品、礼品和土特产或利用自己生产的产品来送人时，是否按照视同销售申报缴纳增值税、企业所得税和代扣代缴个人所得税 ◇企业利用外购商品、礼品和土特产送人时，对进项增值税额进行了抵扣没有进行进项税额转出，面临税务稽查的风险 3 销售费用 （馈赠礼品） 期间费用 处理原则及 操作技巧 5 税务 处理 会计 处理 在会计核算上一般不作销售处理，而按成本予以转账。该项支出一般在“营业外支出”科目核算，或者计入“销售费用”、“管理费用”等。 主要涉及增值税、营业税、企业所得税、个人所得税等。不同税种税收处理原则不尽相同 。 1 两税视角下 纳税差异比较 年度汇算清缴和项目清算 成本核算对象与清算项目 2 3 4 5 6 7 共同成本和间接成本计算分摊方法 项目营销设施建造费用 地下停车场等配套设施成本 借款利息费用分摊计算 期间费用与开发费用 8 预提费用 年度汇算清缴 和项目清算 1 需要按年度进行汇算清缴 年度内企业有所得则纳税，亏损则不纳税。今后年度实现的所得可以按规定弥补以前年度亏损企业有预售收入的，其预售收入要按规定的预计毛利率计算预计毛利额，计入当期应纳税所得额，缴 纳年度企业所得税，而不是预缴税款 企业所得税 实行的是项目单位清算，清算之前属于预缴税款 当开发项目达到规定的清算条件时，再进行清算 清算时，将清算项目的各年度收入全部汇总，减去该清算项目全部扣除项目金额后，按规定计算土地增值税，然后再减去原来各年度预缴的土地增值税，多退少补 土地增值税 成本核算对象 与清算项目 2 不是按清算单位进行核算，是划分成本对象进行核算 计税成本对象的确定原则有六：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则 成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意 企业所得税 土地增值税 按项目单位进行清算。以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算 对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额 经营性设施： 在小区房屋销售时 未按公建面积公摊 公共配套性设施： 在销售小区房屋时已 按公建面积分摊给了 全体小区业主 人防工程性设施： 由人防工程改建 开发商无权出售 1 产权归属 性质界定 情况1： 销售 情况2： 自用 2 经营设施 营业税、土地增值税、企业所得税、印花税 营业税 房产税 企业所得税 印花税 在小区房屋 销售时未按 公建面积 公摊 情况1： 业主委员会出租 情况2： 开发商自用 （改变用途） 3 公共配套设施 在销售小区房屋时已按公建面积分摊给了全体小区业主 营业税、房产税、印花税、企业所得税 营业税： 按服务业—租赁业 5% 土地增值税： 未发生产权转移，不征 企业所得税： 按租金收入，没有相应的成本配比 印花税： 按租赁 1‰ 4 人防设施 由人防工程形成的开发商无权出售 营业税： 未转让产权 按服务业—租赁 5% 企业所得税 ：作为公共配套设施进行处理 土地增值税：取得的收入不缴纳土地增值税。其应分摊的土地成本、开发成本及费用是否作为扣除项目，目前没有统一规定，各地执行不一 建成后产权属于全体业主所有的--其成本、费用可以扣除 （不论其营利性还是非营利 ） 建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的--其成本、费用可以扣除 （必须用于非营利性社会公共事业）  3.建成后有偿转让的--应计算收入，并准予扣除成本、费用 情况1 情况2 情况3 绿化工程 涉税问题 6 主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园 林环境工程费 国税发[2009]31号文件件第27条明确，园林绿化等环境工程费属于开发产品计税成本中的基础设施建设费，而