中国内地开展reits融资的可行性研究分析.docx

中国内地开展REITs融资的可行性分析王艳/投资银行部（REITs是美国20世纪60年代开始的房地产融资工具，近年流行于亚太地区。2005年，国内首只REITs——越秀REITs在香港联交所上市，掀起了国内研究REITs的浪潮。从当前来看，中国内地开展REITs融资已是大势所趋，本文主要从制度环境、房地产和金融市场、投融资需求等几个方面探讨了中国内地开展REITs融资的可行性。）【正文】 （字数：3381）一、REITs概述REITs（Real Estate Investment Trusts），即房地产投资信托基金，是一种采取公司或信托（契约）的组织形式，以发行收益凭证的方式筹集广大投资者的资金，由专门投资管理机构进行房地产投资经营管理，并将绝大部分收益分配给投资者的基金产品。REITs 起源于美国20世纪60年代，在80年代受惠于房地产税收改革而得到进一步发展。目前，美国已有100多只REITs，上市REITs 达到三分之二，市值曾经高达 3000 多亿美元。经过几十年的发展，REITs已经在全球20多个国家和地区得到了应用，它之所以发展得如此迅猛，主要源于其良好的市场表现和投资吸引力。具体来说：第一，REITs在通货膨胀时具有保值功能；第二，REITs可免双重征税；第三，REITs无最低投资要求，投资门槛低；第四，REITs具有相对较低的波动性、稳定的收益流和较强的流动性；第五，较房地产业的直接投资，REITs的信息不对称程度低。自2005年中国内地第一只房地产投资信托基金——越秀REITs在香港联交所上市以来，国内多次掀起关于 REITs的浪潮。但因国内相关配套制度的不完善以及国家针对房地产行业的宏观调控政策陆续出台，境内REITs发展速度缓慢，至今尚未推出。二、中国内地开展REITs融资的可行性分析1、制度环境分析中国内地要发展REITs，必须要有相关的配套制度来做保障。虽然中国目前尚未出台针对REITs的专项法律法规，但信托法、投资基金法、公司法等相关法律正在逐步完善。如：2001年4月颁布的《信托法》，使信托在我国有了权威的法律依据；2002 年颁布的《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》，则从更细致的角度规范了信托投资公司的投资行为；修改后的《公司法》的有关规定放宽了我国房地产公司和信托投资公司改造成REITs 上市的条件限制。作为REITs的基础性法律，它们的完善在一定程度上保障了REITs的推出。实际上，REITs是资产证券化模式的房地产金融创新，而中国对资产证券化已经做了多年的探索，现有的模式都一定程度上带有REITs的痕迹，相关产品的发行、交易经验对未来 REITs 的发展模式在一定程度也具有借鉴意义。同时，管理层也对REITs产品进行了大量探索性研究。2008年12月，“金融国九条”和 “金融三十条”都明确提出开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。2009年1月，央行形成REITs初步试点总体架构，同年7月出台《房地产集合投资信托业务试点管理办法》。2010年6月，发改委、城建部等七部门联合下发《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》提出了“探索运用房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道”。目前，央行起草的《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》 已经上报国务院，而证监会也在研究制定在证券交易所发行 REITs 的具体办法和方式。政府等相关部门的积极态度，无疑成为国内开展REITs融资的巨大推动力。2、市场环境分析REITs兼跨房地产市场与资本市场，而这两个市场的现状和发展趋势直接影响着内地开展REITs融资的可行性。（1）房地产市场房地产行业已经成为我国经济发展的支柱产业，但是在房地产市场高速增长的同时也带来了供求结构性失衡。为了保证房地产业健康持续发展，近期楼市调控力度持续加码，这就促使越来越多的房地产开发商开始向商业地产布局，万科、保利等大型房企都宣称将不断扩大在商业地产领域的投入。从国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产，REITs市场必将会随着商业地产的发展而逐步壮大。加快保障性住房建设是目前主要的房地产调控政策之一。未来5年，中国将建3600万套保障房，是保障房覆盖率达到20%。保障性住房的资金来源问题，立即成为争议焦点。而REITs融资是一个较好选择，美国已经有不少廉租房的REITs，政府把它卖给REITs，然后租回来，这样就减轻了政府的财政压力。至于REITs的回报率，政府可以适当地增加补贴租金。严厉的房地产调控政策在一定程度上放缓了国内房地产市场的发展，但是中国正处于城市化快速发展阶段，城市化进程的推进将释放出对房地产的巨大需求。所以，未来房地产的仍具有广阔的发展空间。而从目前的可行性来考虑，优先选择商业地产和保