上海锦超德州宝林项目营销策划书.doc

序 策划宗旨：实现项目开发价值，提升项目品质，使本项目成为德州具有划时代意义的标志性建筑物。 我们的行动： “以专业服务获得双赢”是我们致力于本案全程策划所秉承的宗旨； 以前瞻性的营销理念为指导、专业服务为基石、团队服务精神为保障体系，凭借丰富的市场经验、严谨扎实的工作态度，行之有效且富于创造性的操作技巧来解决本案所要解决的问题； 根据本案的用地资源和市场环境，以最有效的方法来为本案设计、制定和实施专业的项目开发主题定位、项目市场定位、项目规划设计建议、项目包装及项目推广计划和项目品牌实施战略。 我们的目标： 为宝林公司项目的开发建立利润保障发展模式； 为宝林公司项目的开发建立能够达到利润最大化的价值提升模式； 为宝林公司项目开发建立整合各方资源的最优化解决方案； 提升宝林公司的品牌； 【战略目标】 “蓝爵世家”的战略目标是：在德州市中心建立一个高档楼盘、精品社区，一个成功人士主流生活圈，并以此提升城市的形象、提供最适宜人居环境。 在项目开发中获取最大的经济效益、社会效益和环境利益，通过分析项目用地的资源价值，运用市场调研手段找出市场空白点及市场需求点，力求准确的市场定位及项目定位，使市场、项目开发、项目的目标人群达到完美结合，吃透市场、规划好项目建设，更好地围绕后期销售服务，控制好节奏，使得开发出的住宅产品能以最快速度回收变现，是最明确也最直接的战略目标。 【战略手段】 “因地制宜、以人为本”，这是我们对蓝爵世家项目的策划观点，卖点只是为提升产品的个性化和品质感服务的，住宅产品自身的素质仍是决定项目成功与否的关键。就本项目我司对德州的房地产高端市场做了详细的分析，在综合各方面的优劣势后发现目前在售或即将发售的高端项目一般都以现代风格为主流，而欧陆风格的建筑在德州高端市场上却很少。对于客源来说购买高端住宅除了满足居住或投资的需求以外最主要的原因是一个好的居所往往是一种身份的象征、一种荣誉的象征。虽然在国内房地产市场欧陆已不在盛行，但不可否认的是一个纯正的欧式项目仅从外表上就能传递一种皇室的尊贵、一种不凡的气质。所以我司认为把本项目定位为一个具有纯正血统的欧式园林住宅更能奠定本项目在德州房产市场的地位，更能吸引消费者的关注。 目 录： 市 场 篇： 一、城市基本情况…………………………………………………………………………………………………………………………… 5 二、德州房地产市场现状特征及发展趋势…………………………………………………………………………………………………10 三、德州高端住宅市场概况…………………………………………………………………………………………………………………18 四、本案前期SWOT分析…………………………………………………………………………………………………………………… 34 产 品 篇： 一、客源定位及项目定位……………………………………………………………………………………………………………………36 二、项目建议…………………………………………………………………………………………………………………………………41 推 广 篇： 一、案名建议…………………………………………………………………………………………………………………………………61 二、VI设计……………………………………………………………………………………………………………………………………63 三、广告表现…………………………………………………………………………………………………………………………………68 四、推广建议…………………………………………………………………………………………………………………………………74 五、SP推广部分………………………………………………………………………………………………………………………………80 六、广告推广预算……………………………………………………………………………………………………………………………93 营 销 篇： 一、销售策略构想……………………………………………………………………………………………………………………………95 二、各阶段销售任务及重点工作构想………………………………………………………………………………………………………97 三、推案时机构想……………………………………………………………………………………………………………………………99 四、价格体系……………………………………………………………………………………………………………………………… 100 五、销售现场构想………………………………………………………………………………………………………………………… 101 六、销售组织及人员构想…………………………………………………………………………………