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小产权房合法化探讨 　　小产权房是我国目前政府和社会公众极为关注的社会热点和难点问题，小产权房的出现是多方面原因所致，规范和处理涉及政策和法律问题，其根本原因是我国土地制度的双轨制所致。小产权房问题是现实存在的，也是不容忽视的社会问题，必须尽快理顺，不能仍其无序发展，应尽快制定相应政策法规，引导和规范其健康发展。 　　一、小产权房的属性。 　　什么是不产权房?其实小产权房并不是一个法律概念，是相对大产权房而言的，是指在农村集体所有的土地上建造的房屋，仅有乡镇政府或村委会的盖章证明其权属，并没有国家房屋土地管理部门盖章确认，没有国家颁发的产权证，所建房屋视为乡产权，即小产权房屋。在我国城市郊区和农村小城镇建设，城市化建设和农村住宅小区规划建设中，出现一些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼或个人建楼，除用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售，且这种现象越来越普遍，是农村城镇化、城乡一体化进程中的一个特征。 　　二、小产权房的合法性问题。 　　根据我国现行政策和法律不认可小产权房的合法性，政府一直要清理查处;目前政府叫停，北京近来撤除违章建筑，但也有地方如广东、河北试点确认小产权房的合法性，因小产权房涉及问题复杂，叫停的多，认可的少。 　　房屋是不动产，不动产受《物权法》调整，根据物权公示原则，《物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，即房屋产权必须登记，未经登记的不产生法律效力。由于我国土地分国有和集体两种所有性质，小产权房是建立在集体所有的土地上，根据《土地管理法》的规定，集体所有的土地可以用于乡村企业、公共、公益事业用地和村民住宅用地。第六十三条规定农民集体所有的土地使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设。这就限定了集体土地及于建筑房屋出售，而且第六十二条规定农村村民一户只能有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 　　那么集体所有的土地上建造的住房就不能买卖吗?不能一概而论，只是限定在本集体经济组织成员之间的买卖，不能对本集体组织以外的人员买卖。同时，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。可见，把房屋出售给本集体经济组织成员以外的行为不受法律保护。 　　购买小产权房买卖合同是否生效?合同只要是当事人真实意思的表示，在合法、自愿的基础上签订就生效;但《合同法》第五十二条规定合同无效的情形：一是一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;二是恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;三是以合法形式掩盖非法目的;四是损害社会公共利益;五是违反法律、行政法规的强制性规定。小产权房买卖违反该条第五项法律、行政法规的强制性规定，因而该合同无效，在审判实践中，对此类纠纷的处理，以合同无效处理，返还购房款，事实上购买小产权房纠纷远不止此简单，因而小产权房买卖纠纷多，风险大，无保障。 　　既然如此为什么小产权房还无序发展呢?有房就有市场，除一部分属违章建筑外，有土地使用证的不应是违章建筑，乡镇政府及相关部门是如何批建的，这不仅是执法不严所致，等房屋建成后强拆是亡羊补牢的做法，但现在为时还不晚。政府及相关部门应履行职能，把关审批，杜绝乱建。 　　三、小产权房生存的风险。 　　小产权房根据现行政策和法律，买卖存在诸多风险，一是没有房产证;二是拆迁难补偿，不能按产权房补偿;三是质量难保障，没有专业规划和监理;四是配套设施不完善;五是处理或遗赠也麻烦等等。尽管如此，小产权房交易市场火暴，发展潜力和空间较大;与市场的需求和高房价不无关系，与人们的基本生存要求居者有其屋相关联，形成原因是多方面的，冰冻三尺非一日之寒。 　　四、小产权房的出路问题。 　　小产权房既不合法，又无保障，难道任其存在无序发展吗?当然不能，是否全面清理拆出，这很难也不现实，因此探索小产权房合法出路，已摆在政府的面前，应给予小产权房合理合法的生存空间，引导规范其有序发展。 　　小产权房问题不是一个简单的经济问题和法律问题，而是涉及农民根本利益、农村集体土地产权、城镇住房保障等制度层面的一个复杂的社会问题。解决小产权房问题，要坚持“三大原则”。一是要坚持公平正义，兼顾和平衡各方利益，这是建设和谐社会之需;二是要坚持同地、同权、同价，让农村集体土地所有者真正拥有出让集体所有土地并获取出让收益的权利，是保护农民根本利益;三是要坚持疏导结合，不能简单地采取停建、拆除等措施，才能从根本上解决小产权房问题。 　　五、小产权房合法化途径。 　　1.出台规定，完善土地流转制度。 　　小产权房产生的根本原因是城乡土地二元结构，我国法律限制或禁止农村集体土地直接用于建设用地，但随着农村城市化进程的迅速加快，国有土地已经不能满足市场发展的需要，大量征用集体