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某大学学生宿舍配套商品房 项目可行性分析报告 编制人： 编制日期：2011年6月2日 山东 青岛 目 录 一、大学学生宿舍配套商品房项目地理位置介绍 二、项目的由来 三、外部环境对大学学生宿舍配套商品房项目影响的pest分析 （一）、政治要素（politics） （二）、经济要素(economic) （三）、社会要素(society) （四）、技术要素(technology) 四、项目市场分析 （一）目前该区域商品住宅的销售对象定位 （二）项目商业用房的销售对象定位 五、项目经济测算 六、项目投资决策分析 （一）优势与机会。 （二）劣势与风险。 （三）综述。 七、结论 一、大学学生宿舍配套商品房项目地理位置介绍 该项目地处崂山景区范围，西侧紧邻张村河与大学新校区隔河相望，东侧为北龙口村，北侧为李沙路，南侧为大学学生宿舍区。 项目占地面积50491.46平方米（75.737亩），容积率2.0，可建约11万平方米建筑，其中20%商业用房，80%居住用房。 二、项目的由来 大学新校区建成后，随着学生数量的增加，学生宿舍不能满足要求，遵照社会办学的理念，新增学生宿舍由村委负责建设，产权归村民集体所有，学生租住宿舍，房租归村集体。为支持该项活动，区政府将该50491.46平方米土地划为该村村民集体经济发展用地，通过土地挂牌出让土地使用权，村委用返还的土地出让金建设学生宿舍。 该项目的土地挂牌在6月中旬开始，挂牌时间为20天。按照规定，可能在土地挂牌时，附加建设占总量20%的限价商品房或10%经济适用房。 三、外部环境对对大学学生宿舍配套商品房项目影响的pest分析 （一）、政治要素（politics） 青岛是全国房价重点监控城市之一，市政府在2010年底出台限购政策，以抑制房价过快上涨。从目前情况看，房价并没有明显下跌，成交量萎缩，高档房屋成交量萎缩较大，中低档房屋成交量也有不同程度的下降。购房者等待观望的心态是主要原因，政策所限制的只是一小部分人。今年限购政策结束后，必将释放大部分购买力，加之城市化进程加快带来的刚性需求， 房价应当是一种稳中有升的态势。 （二）、经济要素(economic) 在政府出台限购令的同时，银行加强了房地产信贷的管控，今年全市银行房地产贷款没有增量指标。资金短缺，会造成房屋供应量的下滑，造成房价居高不下。 尽管人民银行一再提高准备金率，依然难以控制超发货币的流动性，加之赌人民币升值流入境内的大量国际资金，导致货币流动性泛滥，通货膨胀难以抑制，利率的微涨不足以改变负利率的现状，购房仍然是民众资金增值保值的最主要投资方式。股市的高风险和信息不对称导致的不确定性、民间资本市场的不规范和盲目投资的高风险、银行金融产品的低回报和单一性也是导致民间资本流向房地产投资的主要原因之一。房屋的投资性仍然很强，这导致房价不会轻易下降，反而会越走越高。 （三）、社会要素(society) 青岛是中国沿海开放城市之一，是山东省最大的工业城市，也是中国著名的“品牌之都”。工业有纺织、机车车辆、机械、化学、石油化工、钢铁、橡胶、家用电器、啤酒、卷烟等。有驰名中外的青岛啤酒、海尔集团、海信集团、双星、青岛港等大企业集团。 青岛是中国重要的经济中心城市和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地。 青岛是中国十大最具经济活力城市和中国十佳商务城市，获得“企业家满意奖”。 青岛是首批全国文明城市。 青岛是全国两个“中国品牌之都”之一。 青岛是国家环境保护模范城市、国家卫生城市和国家园林城市，获得“中国人居环境奖”。 青岛荣获2005年“公众最向往的中国城市”第一名。 青岛是2008年第29届奥运会帆船比赛举办城市，是中国的“帆船之都”。 青岛是中国14个沿海开放城市和8个国际会议城市之一。 青岛是中国重要的外贸口岸之一。 青岛是中国重要的海洋科研基地。 （四）、技术要素(technology) 对于房地产开发来讲，建筑工艺、施工技术都非常成熟，部分大型施工企业管理规范，经验丰富，设备先进，对于完成本项目完全没有问题。要注意的是一些新型建筑材料的采用可以提高商品房屋的性价比，合理的工程进度安排可以缩短施工周期，新的楼宇自动化系统、清洁能源系统可以提高商品房屋的品质，能够有效地吸引有效客户。 四、项目市场分析 该项目没有太近的可类比楼盘，西向3至5公里处李沧区九水路旧村改造片区，新建商品房开盘均价在1.2万元每平方米；南向4公里处爱丁堡花园精装修房均价2万元每平方米。 （一）目前该区域商品住宅的销售对象定位： 1、高校教职员工。就近的中国海洋大学随着学校招生人数的增加，教职员工数量也在增加，相对于老校区周边极其昂贵的房价，我方项目相对低廉的