2010年施工合同主要谈判几点建议.docVIP

2010年施工合同谈判注意以下几点建议 施工合同是双方在施工过程中工程结算、工程付款依据，建设工程施工合同可分为两种（即黑白合同）：1、是指在建设部门备案合同。2、是指施工单位与房地产公司共同协商达成一致订立的合同。即最终双方结算合同，房地产公司内部大多数按第二种方式谈判。 预算编制依据确定及工程类别划分上谈起，采用定额式计价，依据04估价还是09估价元月份过后才可定，这个要做详细比较看单价和费率是否有较大变化。多层建筑六层以内的按工程类别划分为三类工程，建议在三类基础上下浮3%。高层18层以上严格按类别划分为一类工程，高层建筑18层以内的建议按三类取费，22~26层建议按二类下浮3%。 建议合同采用固定价格加材料价差调整、人工调整、再加经济签证变更方式。这样有利于结算。并委托有资质造价事物所进行编制预算、结算审核。（其中工程签证取费后面单独约定） 甲供的部分材料、需特殊资质的专业分包项目不计取配合费，（如：门窗、防火门、进户门、单元电子对讲门、消防、地暖、外保温、室外所有附属工程）。 分包项目由甲方、乙方、监理共同组织，由乙方与分包方签定合同并统一管理、协调，付款金额与时间双方控制发票开甲方。甲方单独分包项目按单项工程分包的2%计取管理费。 工程款支付方式： 甲方前期供200~300万元钢材，多层主体竣工后付款。 高层施工6~8层主体付款，年底付至主体形象进度的85%。 影响结算主要由以下几方面：建议根据施工单位上报的施工组织设计审批资料严格审核，因现场垂直运输费和模板支撑、边坡支护方案、脚手架搭设等方案均和最终决算有关，此项问题均和决算有关。（备注：提示这些为预防决算中不必要的官司） 材料价格影响结算方面及材料价差调整办法：建议主要材料价格按甲乙双方确认的材料价格最终进入决算，但前提是不管任何材料材质必须是达到国标。如：钢筋、水泥、商品砼、多孔砖、加砌块、琉璃瓦、外墙砖等，土建中其他辅材按造价管理站下发的不同季度调差文件执行，所有的安装工程材料价格，目前定额中都没有主材价格，均按甲方指定的材料型号和规格及双方确认的价格进入结算。尤其是管材及阀门应该详细规定。土建及安装人工调整执行不同调差文件。 工程签证结算方面：建议在施工过程中发生的经济签证及变更按15%取费，或最好是现场把工程量及价格核定为一次包干定价。 建议在施工过程中将变更原因采用书面材料写清楚原因，我们造价上好对项目增减随时调整，待最终项目决算完毕后做好每个决算分析数据。 室内刮腻子、GRC墙板刮腻子补价差问题是否给予补、在双方恰商合同时事先以书面材料写清楚。外墙保温按综合包干单价计取，还要取决于当月季度的材料价格和市场人工单价。 土方在工程中造价中属利润比较大，是分包还是乙方开挖我认为在合同中也应明确，包括回填土由谁负责填、运距公里等都影响合同造价。 在必要时可做套价子目的规定。 人工费均不按市场实际发生人工费计取，按定额计价计取，人工调整方面：土建及安装人工调整执行不同调差文件。建议做好施工日记、时间、楼层。 室外工程结算方面：建议室外施工方案和工作内容一定要详细，最好要用平面、剖面图表示清楚，并且考虑周全尽量不要再发生变更。我们预算才有依据进行预算组价。建议按包干价执行。 二、反映工程量造价变化的其他方面。 1、会议纪要、双方协商工程量或包干价方面的会议形成的纪要。 2、工程检验记录，如建筑定位放线验线单、基础验槽记录反映土方工程量变化、轴线验线记录等。 3、信件、电报、函件等这些文件统统可以证明发生变化时间；原因等情况。 4、工程洽商记录，增加或减少某项工程内容。如图纸会审、在施工阶段增加或减少内容。 5、由于施工工艺及不便于施工的，乙方为审工审时，但材质相同在不影响结构及使用功能的。造价员及审核部门不予签证结算。由于乙方自身原因造成的返工不予签证结算。文明施工费如何计取的问题，如果是高层在施工阶段未按施工电梯的均不予计取。一般情况下严格要求必须安装。现场材料的二次搬运不计取。以上都与合同及造价方面都有相互影响关系。 三、与工程技术、安全文明施工方面结算时注意问题： 1、合同签定时应要求施工单位严格按设计图纸及现行图籍号及设计大样施工。 2、安全维护临边防护及楼梯防护是否发生，应由相关人员签字确认方可进入结算。安全网必须是新安全网。 3、在施工合同谈判中其中附件可中可做一些特殊部位处理方面文字说明或加以图说明做法。如滴水线处理、飘窗处理柔型材料填塞处理， 4、对容易产生裂缝方案的做法。 5、对防水工程的细部施工方案等因素。 四、其他临时用电、用水及施工垃圾清运等方面： 1、应严格各施工用电、用水需各方安装好水电表按各方实际抄表数据及建筑施工临时用水、电费用。施工结束达到竣工状态时将场内及楼内垃圾全部清运完毕。如有遗留垃圾房产公司代清代运后所产生的费用，工程