东景国际项目定位报告（城东区文化休闲商业中心）.ppt

【南通商业概况】 ——商业格局 【南通商业概况】 ---成熟商业现状 【南通商业概况】 ---成熟商业现状 【南通商业概况】  ——新兴商业体 【南通商业概况】 ---新建商业 【南通商业概况】 ---新建商业 【简 析】 【项目介绍】 【项目定位参照】 定位策略 ——业态定位的原则 完善项目区域商业业态，抢占先机，同时与区域环境相配套； 以满足整体定位主题为前提，采用业态错位分布的原则，达到业态布局的协调统一； 稳定消费群体，保障商业项目的持续发展； ； 考虑各种业态的营业时间差异，利用业态间的相互促进和交叉客流的运用，营造良好的商业氛围； 对项目的整体操作及LOFT公寓销售起到良好的促进作用； 形成保障投资回报，同时维护项目中高档商业广场的形象需要。 业态及功能设置(暂定) 定位依据 主要服务对象: 半径范围内的常住居民 城东区的企事业单位员工 流动人群的即情消费 周边师生消费群体 主城区及县城消费群体 【面对这样群体，我们的配套服务】 【面对这样群体，我们的配套服务】 【面对这样群体，我们的配套服务】 商业消费群体 第四重 “舒适性及引导型消费”，满足都市 时尚人群追逐的生活方式 大型文化休闲广场建设思路 业态及功能规划 ¤ 商业可行性分析 项目建设实施的意义 目标品牌沟通 商业业态设置 商业业态设置 大型文化休闲广场建设思路 业态及功能规划 商业可行性分析 ¤ 项目建设实施的意义 目标品牌沟通 从城市零售业发展上看，南通零售业发展空间巨大 从城市商圈格局看，城东商圈呼之欲出 人流支撑和交通条件的调查结果 项目优劣势分析： 优势： 区位优势 ： 项目位置处于主城区边缘，与南通着力打造的新东区相接，有着非常好的纽带与桥头堡的作用， 但未来发展趋势已比较清晰，随着东区的发展，住宅区的增加，商业会逐渐成型，整体板块处于动态提升中，而本项目以良好的立地条件，率先发展，准确的定位显得至关重要； 交通优势： 本案位于南通城区主干道上，人民路是南通市的城市交通主干道，具有丰富的流量，本案周边交通路网较为完善，交通设施配套齐全，比邻校西车站，具备便利的交通条件。 基础人群优势：项目周边居民集中，3公里半径服务圈拥有约5万长住居民，五公里半径服务圈约十多万人，其中不包括大学生群体约5万人 ，交通辐射圈更达到几十万人。同时便捷的交通带来更多的流动消费人群。 劣势： 商业氛围不足，周边商业业态层次不高，本案体量不大，周边常住人口虽有一定规模但总量与集中度没有优势，且从周边交通看，基础交通条件具备，但周边居民的可导入性不强。目前本案就近缺少同业互联互动，显得较为单薄，项目运作存在一定的压力和难度。 竞争对手（潜在）分析： 商圈牵制： 竞争对手（潜在）分析： 现实竞争： 本案东300米左右：麦德龙大卖场（对外环东路以东一带社区形成一定吸引和辐射对本案消费群体形成截流）；校北生活服务区（可满足通大学生的基本消费）；社区配套商业和沿街商业（满足社区居民的低层次基本需要）。 潜在竞争： 在建项目及后续商业项目：工农路金飞达名郡（乐购超市）玖珑城升华大厦；规划项目：本案对面地块、苏建对面地块、本案东面的大连万达项目、江苏时代超市公司地块（工农路与龙王桥路地块）、观音山商业中心等都会对我项目构成一定威胁。 小结：为了达到更好的经济规模，最大的经济效益，一定要注重客源的交叉利用，为此提出差异经营、特色经营、规模经营，做一个符合地域特点的新型商业综合体。 结论： 大型文化休闲广场建设思路 业态及功能规划 商业可行性分析 项目建设实施的意义 ¤ 目标品牌沟通 一、有力推动城市商业向现代化、新型化发展 本项目作为大型商业综合体，符合南通商业发展规划，并将充分体现南通 商业向现代化、新型化的发展方向。 大型文化休闲广场建设思路 业态及功能规划 商业可行性分析 项目建设实施的意义 目标品牌沟通 ¤ 目标品牌---嘉禾影院 目标品牌---特力屋 目标品牌---中体倍力健身馆 目标品牌---味千拉面 味千拉面自1968年创设以来，在日本、香港、新加坡、台湾、中国大陆等各地区拥有300多家连锁店，是日本第二大拉面连锁店。味千拉面“白