亚龙湾别墅营销执行报告1.ppt

项目核心价值提炼一个核心·两大投资点·八大支撑 项目目标客户判定 一直以来与洛阳相邻或相近几个县市（如栾川、伊川、宜阳、洛宁等）的部分人群在洛阳工作或做生意，其中不乏有较强经济实力的客户，并有在洛阳市区周边置业的意向，所以该人群为我们的针对客户之一。 在洛阳市场中，不少高端人厌倦了市区的喧哗环境，更希望居住于人口较为稀少，但距离并不影响事业的区位，本案正是此类客户的理想之选。 本案周边大型企业和商业经营项目的中高层管理者在周边并无舒适、高档的居住或商务聚会场所，本案可弥补此缺陷。政府公务人员或企事业单位高管，有经济实力但不方便在城区内购买洋房别墅或有藏富心态但又想享受生活的人群。 营销思路——外向型营销策略； 项目限制条件： 体量不大，58套。 无产权。 样板体验示范区及景观布局尚未确定及建立，现场体验感较差； 营销执行思路 操作模式：外部渠道传播，现场体验中心促 进成交 项目入市时间点判定 项目发售条件限制: 销售物料准备，前提铺垫，销售预热等： 销售资料制作印刷时间（10天） 现场包装时间 （65天） 媒体预热时间 （30天） 开盘前项目展示时间（14天） 以新航道操盘经验，项目组正式成立到正式开始发售， 3个月项目准备期相对合理， 春节左右进行发售最合适，11月份，天气转凉，现场样板示范区尚未动工，不利于项目进行销售。 形象包装与推广项目形象定位：中式院落的酒店式商务公馆 洛阳首席别墅级酒店式商务公馆、星级服务与原生态自然品质的结合典范，简欧建筑风格。 开发商是洛阳区域“旅游+地产”理念的坚定实践者，是地产运营的持续领跑者。 “5星级品质、5星级管理、5星级服务”， 亚龙湾水上乐园 —运营成熟的亚龙湾。 项目“公馆+原生态风光”理念的剖析，赋予项目文化内涵。 “亚龙湾”—品牌在外 已开发项目内部价值深度挖掘，包装展示；已开发项目暇疵包装遮挡（未建好的风情商业街、未建好的其他主题乐园等）。 现场体验中心 亚龙湾公馆现场体验中心包装——体验营销：提高客户感知 营销中心选址： 方案一：办公楼大堂。（优点：易于展示，能提高项目形象；且能利用现在的现场装修，缺点：现场体验氛围较弱，需要重新包装，营造营销氛围。） 亚龙湾公馆现场服务营销——丰富服务，提高项目形象 项目配套设施营销——增加配套，提升项目综合魅力 活动推广：公关活动—利用“圣诞节” 举办亚龙湾公馆产品推介会 活动目标：利用河源每年一次的“圣诞节”在项目举行的契机，推介亚龙湾公馆价值，并借此机会，进行项目产品发布会； 活动主题：“亚龙湾公馆产品发布会” 活动时间：2014 年12月22日 地点：亚龙湾项目现场 人数：120人 活动方式：2014年12月22日，“圣诞节”狂欢在本项目现场举行，借此契机，举办推介项目投资等价值，并举行亚龙湾公馆产品发布会，进行产品发布，推介项目价值，形成市场关注点，引爆市场。 活动目的：通过活动充分展现项目墅级品质的优越性，通过活动口碑传 播及媒体报料形成市场关注点，强化项目美誉度及知名度， 传播项目广度和深度，展现项目高端形象。 费用预算：吃饭及服务200元／每人，总计2.4万。按照20％记入项目销售推广费用，1％作为项目营运推广费用。 活动推广：公关活动— “成功—健康”论坛 活动推广：开盘活动—“春节民俗庙会狂欢活动” 活动主题：春节民俗庙会狂欢活动； 活动时间：2015年春节左右； 活动内容：在项目开盘当天举办，举办具有中式民俗风情的传 统民俗节日，让顾客一起体验中式民俗风情，通过活动营造现场热烈氛围。 活动目标：塑造现场感性氛围，充分向客户展示与体验亚龙湾 独特风情与墅级生活体验，提高现场成交率； 费用预算：现场准备及物料5万元，活动人员拥金1万 元，总计6万元。 活动推广：河源公关活动—“认识科学，走近御临门” 温泉展 活动推广：河源公关活动策划—‘素肌’温泉体验月 活动推广——特报“亚龙湾号”看楼车 活动推广——和大型旅行社组织旅行团 活动推广“亚龙湾公馆”体验之旅自驾游  活动时间： 正式营销后不定期举行 活动主题：“亚龙湾公馆”体验之旅 活动对象：洛阳高端客户 活动目的：吸引大量人流来项目度假，参观，增加人流，让项目更加具有人气。 活动方式：活动主题及活动路线确定，特区报刊登小广告发布