[工程科技]大连开发区大船项目商住复合社区营销策划思路报告68PPT-17M-2007年.ppt

开宗明义 大船项目 我们的观点 一座城市的骄傲 领傲CBD新时代的复合建筑群 不仅是满足于一个常规性物业，而是要达到具有代表性的境界，使其成为代表开发区高端的标志性物业。 part 1 板式高层住宅 一次空间的革命，一种新的方向感 以30层的建筑高度凌驾于城市之上，绵延起伏的天际线，是对居高生活的最好礼赞！ part 2 欧式走廊主题商业街 咖啡文化 + 创意精品 商务休闲和品牌专卖商业步行街 在这里，我们 要的不只是第一，而是唯一 我们给高端商务人士 创造了一个奢华游戏的舞台！ 与CBD区域的其他同类产品相比，它是一个完全差异化和全面颠覆性的高端产品。从而让项目站在一个高起点上，具备不可克隆性。 核心价值描述： 它将打破以往开发区CBD项目平淡、苍白、缺乏鲜明个性特色和强势特征的印象。 让这里，期待一次关于东西方建筑与生 活品质的对接，并完成“顶级”居住使命。 大船项目规划与前期工作的评估与建议 从总体布局上看，整体规划科学、紧凑、有序，并充分体现了现代大气的风格，小区采取封闭式管理，使业主安全得以充分保证，住宅主入口设在金马路，体现了方便原则。商业部分构成的广场主入口设在金马路，交通极为便利，距离开发区商业中心一站地，人气很旺。小区地下停车场，车位充足，车行线路设计合理 。 从土地价值利用上看，整体规划可以说还没有最大限度地发挥土地价值，特别是小区商业部分的规划，过于传统、简单；而住宅的户型设计还有很大提升空间。 从环境景观设计上看，将区内的地面花园置于主入口轴线上，使其成为地理上的中心，使小区形成藏风聚气之势。而小区四层设计空中花园，成为小区生活的中心区域，提高了整体项目的品质。地面景观与空中景观，小区景观与眺望景观交相呼应，此外，金马路上形成了城市景观带，城市景致、风水利用，构成小区山、海、城、林的全面景观链。 从健康设施的考虑上看，规划设计中的人文关怀结体现的淋漓尽致，在地幅不大的现实情况中，利用空中花园，设置体闲区、老人活动区、儿童活动区、喷泉假山等景观区，使小区居民能在工作、生活中享受美好景致，体验美好人生，放松身心。 从单体设计上看，开发企业多次调整，终使现方案达到较为理想的境界。由于小区基地面积不大，一面临主干道，因而单体与单体间的关系就极为重要，目前，1、2、3、4、5号楼，均正南正北，对住房的光照、通风、视线都能有很大改善。 从户型设计上看，主力户型是78-90㎡之间的两室二厅一卫及110—120㎡之间的两室两厅一卫，比较能切合市场中改善型二次置业人群的生活模式，并适当配以大、小两类（130 ㎡以上，50 ㎡以下）及其它特殊户型（顶层跃层等），配置基本合理。 技术经济指标分析上看： 车位考虑充足，将是小区最佳卖点之一。 综上所述，我们觉得，开发企业对市场研究充分，定位准确，规划思想现代科学，设计合理。但以目前给人的感觉是项目平淡、苍白、缺乏鲜明个性特色和强势特征的印象。 户型问题： 住宅户型： 目前，主力户型两室二厅一卫的设置基本合理，但仍应考虑将二室二厅一卫110-120 ㎡改为三室两厅一卫，以增加住宅的使用功能。 物业管理（服务）问题： 小区为复合型项目，拥有商业部分，因而优质的物业管理服务具备了很大的可能性，也成为小区特大卖点，应受到重视，并积极寻求设计方案，在内部认购前即应有所明确，以使业主放心，尽早下定。 环境质量问题： 小区空中花园景观设计是重中之重，目前细化方案尚未出现，但目前感觉到主题不够明晰，层次感尚未体现。 小区城市广场（金马路）景观设计应更现代，更简洁实用为主，我们建议以休息凉亭及地上停车场为主。 成品房问题： 在金马路住宅集中放量开发的2007年，成品房能否成为本物业建筑交付中的一环，是要仔细推敲的，如果有市场接受的可能性就要充分考虑。 对市场定位及新产品定位建议 市场潜力 ： 对现有房地产市场的评价 ： “大盘时代”浮出水面 ； 区域各版块内市场竞争越来越激烈； 跨国企业强劲拉动开发区房地产市场 。 需求及市场动态 ： 消费者的理性需求：舒适方便、宁静、人文、 自然、品质、永远是房地产消费的基本要素； 景观细节是下一轮房地产市场营销推广核心。 周边楼盘销售情况； 周边楼盘销售情况 消费者定位 项目所在地段已经决定了消费者的层次，开发商已对目标定位在社会地位方面作了较为广泛的界定。我们试图通过需求层面作进一步研究 。 以顾客的家庭生命分阶段来界定： 以年龄35-50岁的中间阶段家庭为主力消费群；