城市房屋拆迁补偿基价测算材料.docVIP

淮北市城市房屋拆迁补偿 基准价格标准测算材料 淮北市房地产专家评估委员会 二00八年一月三日 关于房屋拆迁补偿基准价格测算情况说明 一、测算基准日：2008年1月 二、测算依据： 1、省建设厅建房[2002]106号文件 2、淮北市人民政府令第31号 3、淮北市人民政府办公室淮政办[2004]4号文以及2005年6月3日市政府第41次常务会议通过的土地级别及基准地价局部调整公告 4、省、市物价、建设部门规定的各种规费文件 5、调查市内36家房地产开发各类商品房价格构成情况 6、参照友邻地市城市房屋拆迁补偿情况 三、测算原则：依房屋拆迁有关规定为准则，遵循独立、客观、公正的原则。 四、基准价格测算方法：按房屋不同结构采用成本核算方法并加合理利润和规定税率计算每平方米建筑面积的基准价格。 五、各类房屋基准价格计算过程 1、建筑面积每平方米地价。依据市政府办公室淮政办[2004]4号文公布市区基准价为计算依据，以住宅用房的二类地区基准价进行计算。 按二类住宅用地基准价每平方米为650元，设定土地容积率为0.5126，每平方米地价为333元。根据近几年土地市场增幅综合测算，每平方米地价调增30％，现为433元。（此数据为临时数据，如市政府发布新基准地价，以其新的二类住宅用地基准价格进行修正） 2、房屋拆迁补偿（不包括地面附属物补偿）。主要用于对被拆迁户的搬迁补助，临时租房费用以旧房拆迁费等，平均每平方米48元。 3、前期费用。包括勘察、规划设计、工程预（决）算、招投标以及三通一平、人防工程费等费用，平均每平方米：全框架房80元，底框上混房65元，砖混结构房60元。 4、工程造价。平均每平方米：全框架1000元，底框上混770元，砖混结构675元。（含外墙保温） 5、基础设施配套费。平均每平方米125元（包括城市基础设施费每平方米75元，用于排水、道路、窨井、水、气管网等费用，平均每平方米50元）。（水、电、气、电视、通讯的安装费未计入，如原住户有这些设施，按《住宅房附属物补助标准》另计，见附表九）。 6、管理费按3%计：全框架51元，底框上混43元，砖混40元。 7、利息：按1-5项费用的40%为基价。利息计算时间，7层以上为18个月，7层以下为12个月。利率按银行规定计算，经测算：全框架82元，底框上混46元，砖混42元。 8、利润；全框架146元（8%），底框上混77元（5%），砖混71元（5%）。 1-8项合计：全框架房1965元，底框上混1607元，砖混1494元。 9、税金：（税率5.5%）。全框架108元，底框上混88元，砖混82元。 10、建筑面积每平方米基准价 ①全框架房2073元； ②底框上混1695元； ③砖混结构1576元； ④砖木结构1121元，（地价433元+拆迁补偿费15元+前期费用30元+工程造价400元+基础设施费75元+管理费29元+利息30元+利润51元+税金58元）； ⑤简易房709元（地价433元+拆迁补偿费10元+前期费用5元+工程造价150元+基础设施费5元+管理费18元+利息19元+利润32元+税金37元）。 综上所述按规定测算后，各类房屋基准价格详见表一。 六、各类房屋评估区域范围划分 区域范围划分基本与淮北市区基准地价区域划分范围和价格认证中心拟定的区域划分基本相同。即以铁路以西，二○二省道以东，丁楼道路以北，相山以南的区域内房屋同时增加各矿区、镇以及工人村区域内房屋。 （一）根据该区域内的房屋用途、环境、商贸繁华、城市基础设施和今后经济建设发展等因素确定我市房屋拆迁评估区域分四大类别，同时在该类别内再分2-3个等级，相应增减系数。 1、一类地区：铁路以北、濉溪路以东，东山路以西、北至相山。该地区分三个等级：一级地段，住宅房增加系数0.4，商业用房增加5；二级地区，住宅房增加0.3，商业用房增加4；三级地段住宅房增加0.2，商业用房增加3。 2、二类地区：铁路以南，南黎路以北（淮纺路），西山路濉河河堤以东，南湖路以西。 该地区分三个等级：一级地段，住宅房增加系数0.2，商业用房增加3；二级地段，住宅房增加0.1，商业用房增加2；三级地段，住宅房增加0.05，商业用房增加1。 3、三类地区共分三片： ①南湖路以东，岱河以西，丁楼道路以北，九一○厂以南。 ②濉河河堤以东，南湖路以西，南黎路以南，丁楼道路以北。 ③西外环路以东，西山路濉河河堤一线以西，淮海西路以南，南黎西路以北。 该地区分二个等级：一级地段，住宅房增加系数0.05，商业用房增加1；二级地段，住宅房不增减，商业用房增加0.5。 4、四类地区共分二片： ①二○二省道以东，濉河河堤以西，南黎西路以南，铁路线以北。 ②濉河河堤以东，铁路线以西，丁楼道路以南至东关西流河。 该地区分二个等级：一级地段，住宅房增加系数0.05，商业用房