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影响北京市商品住宅价格因素的实证分析 出在国家决策层面上对全国房地产形势的判断存在着不同的看法。 由此可以看出，住宅价格的快速上涨己经引起了国务院及相关部门的高度关注， 原因主要是在一国经济增长与社会发展过程中，居民住宅作为特殊消费品，对于经济体系中的资源配置与资本结构起到重要影响作用。根据世界各国经验来看，在工业化 达到一定程度之后，住宅产业在整个国民经济运行中将会占有举足轻重的地位.从中国目前情况来看，随着改革开放以来的住房制度改革与住宅产品的市场化发展， 1998.2(X]3年五年间，我国房地产开发投资直接和间接拉动GDP增长每年保持在2个百分点左右，而在我国房地产产品的供给中，住宅在房地产业中占60一70%的份额， 从某种意义上说房地产业是目前国内经济发展之龙头及动力，同时住宅又是关乎老百姓生存和发展的必需品121.既然房地产开发是目前国内经济发展之龙头及动力，只要 国内民众的住房需求是有效需求，国内房地产市场就能够持续地发展下去，经济过热及房地产泡沫也无从谈起。但是住宅价格抑制居高不下，到底是什么原因导致这样的 结果，什么因素影响着住宅价格的走势呢.在这样问题的指引下，作者影响住宅价格的因素进行剖析，并将此作为本文的引线，展开本次课题的研究工作。所以本课题的 研究将把重点放在住宅房地产上，通过研究影响住宅房地产价格的因素来展开本课题的深层次研究. 1.2文献综述 1.2.1国外相关研究综述 从国外研究文献来，在影响因素方面，国外较早的文献有幻。tzandNeal(1973)，oottli比(1盯6)，助znets(1卯7)131等。他们的研究表明住宅产业市场的变化 一定程度上遵循着经济周期的变化，比如Goftlieb用图表对比等方法研究出从长期来看，建筑活动和价格的波动是与总体经济活动的波动同步进行的。Mankiw和Weil (1989)141用人口指标，对美国20世纪70年代真实住宅价格的上升进行了研究。主 第一章绪论 要基于美国人口的预测，估计到1990.2010年，美国的住房价格会跌落47个百分点。除人口因素外，早期学者也经常使用居民收入来解释和预测住宅价格及其走向，如 Fbdura和Ku劝ne叹1986)ls1用加拿大1981年30个都市区的数据建立了住宅价格方程，由于数据有限，在没有对住宅进行同质化处理和没有使用Hedonic住宅价格指数的\nuigley(l990)1巧1使用1986一1994年美国41个大城市截面数据，采用截面回归和时间序列分析房地产价格和经济周期的关系。他进行了两方面的分析:先根据居民收入、 家庭数量、人口数量、就业量、每年房屋建造许可和开工数量、空房率等实际经济变量及房地产价格滞后变量对房地产价格进行分析，得出这些变量对房地产价格具有一 定的解释能力，尽管短期经济基本面不能解释太多的房价波动，但从长期看可以解释房价走势;然后将研究对象转向相反的方向，分析了房地产价格的变化对宏观经济的 影响。seko(2003)1161运用面板数据即PanelData模型以及自回归模型对日本1980一2001年46个县的宏观经济和房价关系进行分析，得出日本各地区的住宅和经济 基本面相关性较强，具有可预测性。 北京化工大学 在对住宅价格的实证研究方面，从外研究文献来看，主要集中在形成均衡住宅价 格的动力因素、通货膨胀、管制等对价格的影响等方面。 在均衡价格影响因素上，Bartik(l991)11刀是最早对这一领域进行总结和评论的学 者。他的实证研究揭示了住宅价格上涨直接受人口和就业增长影响，但这些因素对住 宅价格影响的程度是不同的。Poterballsl同年(1991)研究调查了人口、收入、建设成本 和税后使用成本对住宅价格的影响，他发现收入和建设成本对住宅价格变化的影响是 显著的1121。 Abrah，和Hendershott(199句1191开发了一个考虑滞后过程在内的住宅价格变化模 型，模型提示了住宅价格上涨与住宅建设成本、就业率和收入直接相关，住宅价格上 涨幅度和利率上升成负相关。stuartA.Gabricl，JoeRMattey和willi细L，lascher (2仪刃)1匆1运用经济学理论，来解释加利福尼\n价格的影响力。对于环境因素方面，AlanKReichert等人研究了垃圾填埋场对住宅的价格影响;Page与Rabinowitz研究了地下水污染物与住宅 价格之间的关系，结果表明，此类场地与住宅价格之间存在负相关。 融资效应对住宅价格的影响owen腼ontl26}和Jeremyc.stein(l999)【切认为，引 入融资效应后，住宅价格对人均收入变化的反映更为敏感。他们的研究表明，在高融资的城市，住宅价格对