中国·桐乡国际家纺城营销定位报告.ppt

中国·桐乡 国际家纺城营销策划思考 体验营销——消费、投资、体验全程参与。 综合品牌营销——突现品牌建设及后期品牌优势利益。 逆思考营销 —— 非常规路线，错开正面竞争。利用逆向思维、悬念转播等各类异手法，跳出市场同质化的营销趋势。 会议行销——针对性组织 P to P 人际关系销售 投资说明会及专家理财讲座、专家交流 房展会互动体验活动项目的设计 客户会成立 网络体验,全面参与整体活动 家纺行业协会成立酒会，业主全程参与 品牌联盟——旅游、购物体验 接待区特色景观设计、形象体验 得到比准均价：—— 目标均价 未完待续, 敬请期待… 营销实战——展示攻略 Action1 指示牌设置 形象造型统一 注重材质的运用 适当运用些广告标语，以作展示 指明方向 Action2 营销实战——展示攻略 工地围墙设计 制作一定的造型 可以用一些非喷绘写真类的材质 广告语需简洁 要考虑项目的整体性，保持统一 Action3 营销实战——展示攻略 NP广告表现 要以系列为主，可以有统一的形象 注重关键性的标志表现 广告语需简洁 Action4 营销实战——展示攻略 NP广告表现 要以系列为主，可以有统一的形象 注重关键性的标志表现 广告语需简洁 Action5 营销实战——展示攻略 NP广告表现 要以系列为主，可以有统一的形象 注重关键性的标志表现 广告语需简洁 2007年 8月 7月 6月 9月 关键节点及条件 前期预热 发售 前期准备阶段： 确定合作的广告和礼仪公司； 局部环境、橱窗、灯观光效果的展示； 基本形象设计工作完成 招商工作开始； 新闻发布会筹备； 政府合作事宜谈定 预热阶段： 商圈人文及配套地图； 宣传单张、户型图模型等制作完成； 售楼处的包装； 发售方案确定； 完成价格表； 推介会； 公开发售阶段 后续媒体发布； 营销策略的调整及后续方案制订； 推广 媒体形象强势推广期 媒体投放（报纸、网络、影视）；话题炒作； 软文+广告牌/认购信息发布；博览会、推介会； 持续 销售 形象推广期 营销组织攻略——销售节奏 以上仅供参考事例，具体工作详细列表 汇报思路 商业物业价值分析判断 中国·桐乡 国际家纺城价值分析 国际家纺城项目思考 中国·桐乡 国际家纺城营销策略分析和实施方案 中国·桐乡 国际家纺城核心均价的探讨 均价范围的确定： 市场比较法 对比项目的确定 对比项目的综合比较分析 比准均价的确定 营销可能提升的溢价空间 目标均价的初步确定 核心均价的探讨 原则： 目标客户相似、推售时机接近 桐乡皮革城/步行街/其他市场类商业项目 综合调查 对比项目的确定 ——商业物业的价值与品质和档次的相关不大，而与地段、商圈相关； 1、纯商业不具备真正的可比性，参考值弱，均价选取1/2F的平均价格试算； 2、最具可比的是专业类市场，如皮革城； 对比项目的综合对比分析 地理位置和 人流量 规模20% 临街面和昭 示性（15%） 档次与配 置（20%） 地块升值 潜力 （20%） 商业定位 10% 比准得分 项目一 ★★ ★★ ★★ ★★ ★★★★ ★★ 0.87 项目二 ★★★ ★★ ★★★ ★★★ ★★★★★ ★★ 0.95 项目三 ★★★ ★★ ★★★ ★★★ ★★★★★ ★★ 0.91 项目四 ★★ ★★ ★★ ★★★ ★★★★★ ★★ 0.92 （30%） 比较分析和比准均价区间的确定 市场比准价 ＋ 目标均价 ＝ 营销组合溢价 + 金融投资 产品包装 附加商业价值； 项目营销规划 投资回报利率的保证； 溢价3％~5% 溢价2％~3% 营销和产品包装可能提供的溢价空间 均价区间＝ 比准均价＋营销组合溢价+金融投资 产品溢价 * D I N K I N 以正合，以奇胜 桐乡·国际家纺城营销策划提报 DINKIN.SHANGHAI2007-5 呈：长威企业有限公司 汇报思路 商业物业价值分析判断 中国·桐乡 国际家纺城价值分析 国际家纺城项目思考 中国·桐乡 国际家纺城营销策略分析和实施方案 中国·桐乡 国际家纺城核心均价的探讨 商业物业 投资价值 一铺养三代的“铺” 积聚的人流量多少 商圈所带来的消费能力 优惠政策是否有足够吸引力 非短期回报，而在于长期的升值空