保利成都高端社区项目战略定位及物业发展建议.ppt

* 澳洲风情——碧华庭居 * 北美风情园林 * 拉丁风情----保利怡美山庄 附件2：建筑风格示意 * 高档建筑的两大原则：最终源于细节 入口显赫原则 细节原则 冷暖色调：根据特定消费者爱好确定 如果底商需要展示，底商的外墙与上部要有明显的分界线和收口。 小区入口标志性：广场、标志物（雕塑、灯塔、喷水池、会所） 楼栋门厅：公建化、大一号的门厅入口、双门厅（车库门厅） 入户门：子母门 私家车道 观光电梯（费用较高，放在展示性好、景观好的地方） 弧型窗、落地窗 水管的处理 空调位处理：格栅 遮阳窗台 屋顶（如过于复杂则费用高，且施工期长，对进度形象不利） 灯光（一般在屋顶） * 建筑外观体现出物超所值的居住形象，本项目的总体风格趋于现代、轻快、简洁，流畅。 * * 启动区产品类别及其特征分析 市场细分 物业类型 优势 劣势 对应策略 主流 市场 普通多层（五-七层） 适应市场发展趋势，整体份额大 竞争楼盘多，较难独占小块市场分额 注重细部构造，增加产品附加值 明星市场 叠拼别墅（四层） 处于潮流前端的产品类型 核心景观资源未能展示 加强区域边界建设，注重组团景观规划 空白 市场 国际公寓（小高层） 抓住机会，回避竞争，快速回笼资金 市场份额小，产品排他性较强 锁定市场份额，有针对性打造产品。 明星产品 标竿产品 主流产品 建立区域自身价值体系和高端物业的市场形象 获得市场美誉度，奠定鲜明的区域特质 获取利益的有效保障 * 各类产品在市场中的份额和在竞争态势中的表现 由产品类别分析可知 多层住宅目标市场份额大，但竞争激烈，可以通过产品差异性及区域特质带动销售。可作为启动区的主力产品。 情景洋房和叠拼别墅市场认可度较高，但价格竞争大。可通过产品综合品质和卖场展示带动销售。可作为启动区的少量产品。 国际公寓是市场的空白产品。竞争不激烈，但目标市场小，不宜大量开发。 市场份额 竞争优势 0 多层住宅 叠拼别墅 国际公寓 国际公寓—小高层住宅 * 目标客户需求决定产品的户型面积和功能需求 成都市场现有的国际涉外公寓较少，以上案例是在深圳目前运营较为成功的国际公寓。 蛇口?泰格公寓 波托菲诺国际公寓 户型 面积区间 面积比例 面积区间 面积比例 单房 27.6 ㎡ 2％ —— —— 1*1*1 50-68㎡ 10％ —— —— 1*2*1 —— —— 94 ㎡ 15％ 2*2*2 111-141㎡ 20％ 127-133㎡ 30％ 3*2*2 165-175㎡ 63％ 155-160㎡ 45％ 复式 220-250㎡ 5％ 300㎡以上 10％ 深圳蛇口泰格公寓及华侨城波托菲诺国际公寓以全部为出租型物业，租客主要为外籍人士。 * 本项目国际公寓的户型面积参考成功案例，并以终极客户的需求制定。 目标客户群： 高新区外企的外籍管理阶层 大型企业驻成都的外派职员 成都市内的外籍人士 外语学院的外籍教师 户型 面积 区间 面积比例 面积 功能需求 1*2*1 60-70㎡ 5％ 1342 洗手间、厨房、阳台 2*2*2 95-110㎡ 30％ 8052 阳光房、双卫生间、厨房 3*2*2 140-160㎡ 60％ 16104 阳光房、三卫生间、厨房 复式 220㎡左右 5％ 1342 阳光房、厨房、双阳台、空中花园、大露台 合计 100 26840 * 国际公寓成为高端社区的标志性产品，从外观和内部设施上应与常规住宅略有区别 本项目所处区位具有成为外籍人士集中居住地的潜质 物业发展建议 价值增加点 外立面现代风格 针对高新区外企高收入人群 大堂气派，集中空调 大堂办公形象好，档次高 小型商务中心 提供商务人士生活便利 预留空调位和洗手间 为空间自由组合使用提供可能 可拼合，功能弹性 客户选择余地大，满足不同需求 * 现代化外立面具有面强烈的视觉冲击力，建议布置在离街较近的位置，强调昭示效果。 提升楼体档次的关键因素： 观光电梯 送精装修销售 挑高的入户大堂 采用观光电梯，提升物业档次 国际公寓在建筑设计上做出通透感 * 国际公寓在建筑设计方面需要尊重外籍人士的生活习惯，同时在管理服务方面也需要较高的标准。 国际公寓户型设计应当关注外籍人士的生活习惯，强调隐私性 双卫生间 95m2的两房两厅双卫，半开放厨房 130m2的复式空间，动静分离 多层住宅 * 目前中高端市场的在售楼盘是我们确定启动区户型面积的主要参考依据 平面户型 跃式 户型 叠拼 别墅 TOWNHOUSE 2*2*1 3*2*2 4*2*2 西区花园 91㎡ 121-137㎡ —— 136-156㎡ —— 232㎡ 蜀风花园城 —— —— —— 165-175㎡ —— —— 锦绣森林 83-89㎡ 117㎡ —— —— 143㎡ 169-194㎡ 金林半岛 —