地一大道市调报告.ppt

地一大道市调报告 市调资料 市调时间：2011年8月 市调地点：火车站地一大道 市调人员： 市调目的：对第一大道的转型进行调研 市调报告结构 一、地一大道基本资料 二、改动后的格局与招商重点 三、前景与效果分析 四、项目思考 地一大道基本资料 　郑州地一大道是由沈阳人和商业控股有限公司助资承建的大型人防商业地下购物商场.全长2.4公里 ,面积近16万平方米 富一层专营时尚女装 富二层专营精品内衣及时尚女鞋。 地一大道基本资料 改动后的格局分布以及招商重点 改动后的格局分布 西三马路 操场路 世贸商城 银基商贸城 天隆服装城 火车站 锦荣商贸城 天荣时装城 钱塘衣城 万博商城 东三马路 菜市场 大同路 富一层 富一层资料： 开业于2008年12月，以服装、内衣批发为主，兼营百货小商品。本期招商以女装为主、兼营炫彩百货。 地一大道对外招商价格为300元/平方米，但经过与其招商部经理了解后发现价位可以浮动到225元/平方米或者更低。 富二层 富二层资料： 开业于2009年4月，整体面积6500M2。本次招商以精品针织内衣为主，兼营精品鞋业。 富二层对外报价160元/平方米，包含所有区域。但经现场考察后发现该区域人流量稀少，公共设施不齐全，格局过于庸长，保守估计实际价位应在100元左右/平方米或以下。 美食广场 美食广场是地一大道前期聚拢人气的一大法宝。价位的合理安排对周边商户以及过往客流具有不菲的吸引力。 招商重点 招商重点：地一大道本次招商重点以零售业态为主，曾采取专人定点宣传页散发的手 段到园区流行前线进行过宣传。对稍微有名气的品牌都大力引进，但目前未见成效。 开发商的诚信危机 招商部门的虚伪承诺式招商让地一大道经营商以及广大的商户吃尽了苦头，据其美食 广场原经营者描述，地一大道原承诺其进场后免交3年房租，但生意好转之后并未遵循 承诺，并与1年多以后以无合同为由驱赶其离场。 笔者在网上搜寻了一下，也发现类似的问题： 空铺过多、招商面临困境 据现场了解，地一大道空铺过多，保守估计在30%左右。另，地一大道T区富一楼原规划为精品女装，并且已经与某品牌女装进行洽谈，但我市调人员伪装为某女鞋代理进行商谈后，该招商经理表现出极大的兴趣，大力邀请加盟，透露出地一大道对转型为以零售业为主力商铺的决心以及招商所面临的困境。 项目劣势 业种过于混杂导致人气缺乏。笔者曾在其中一干道观察，半小时内只有6人从其干道进入。 车站附近的混乱交通同样阻断了一部分客流。 空调等公共设施的不匹配导致部分商家的不满情绪。 员工的专业能力不够，在谈判中多次对问题以不知道、不清楚为由躲闪回答，并言及部分问题无法做主。 项目优势 地理位置优越，周边市场比较成熟。 与地铁交接，后期如规划合理可以让项目更具竞争能力。 项目思考 加强业态的规划对项目的赢利与否有直接关系。 逐步调整零售业品牌等级以造成与周边商圈的品牌差异。 加强吸引人气业态的引进，如餐饮、娱乐项目，调整引进政策，以聚拢人气。 加强运营部门与商家的联系以便进一步得取其动态的第一手信息。 管理中应尽量避免出现与配合商家的正面冲突，应采取晓之以理，动之以情的方式进行劝导，并且应规避空许诺的现象。 谢谢！ * * 地一大道基本资料 改动后的格局分布以及招商重点 A区 潮流女装/童装 精品羽绒服 B区 潮流女装 精品羽绒服/童装 T区 品牌女装 精品鞋业 C区 深广女装/精品男装 D区 日韩女装/针织内衣 E区 美食广场 炫彩百货 时尚内衣 C/T区 180-225元/平方米 A、B、D、E区 120-180元/平方米 前景与效果分析 *