双城国际地产项目二期开盘营销策略.ppt

双城国际二期开盘分享 时间：11 内容：1、小情调生活的诠释示 2 、包括老业主真实的温馨话语 《城市小情调生活手册》发布 主题:城市小情调生活手册 此项预计费用:5万 营销活动与事件——产品价值引爆期 问题三：一期低价入市取得热销后， 二期如何做到经济效益的提升和品牌维护？ 组合式的推售策略 推售单位 产品搭配 栋 号 第一批 第二批 北区：3栋、4栋 南区：3栋、4栋 说明： 多产品组合，扩大客户层面 依旧走产品差异化的路线,争取在市场缺失时补货 合理的分配足以实现地块诱导因素造成的价值差的影响，实现南区价值 第一批加推 北区：9栋 减少三房与目前剩余单位的冲突 (三房较南区少) 补充四房单位 弥补产品线的空缺单位 组合式的推售策略 —— 全面展示 —— 第三批产品 北区3\4\9栋 南区3\4栋 北区1\2\7\8栋 南区7\8栋 产品位置 4500元/㎡ 新清水房开放 第二批产品 无展示 工程进度 3800元/㎡ 第一批产品 实现价格 推售产品 北区 7栋 8栋 1栋 2栋 第一批 第二批 第三批 实现价格 价格与万科平齐 实现区域价格标杆 实现价格仅次于万科 价格天花板被不断的击破 组合式的推售策略 定价——低开高走，二期产品溢价是我们和发展商共同的愿景 双城国际一二期价格走势示意图 鉴于二期在整个项目周期的战略意义，我们提出二期产品入市必须同时肩负快速销 售以及项目溢价追求经济利润双重任务，在对客户深入分析后，我们果断的提出： 提高VIP客户认筹额度:“5000抵10000”变“10000抵20000”； 二期整体均价上升600元/㎡，提升至均价4500元/㎡ 对项目核心价值以及市场深度挖掘以及研判后， 我们进行了一系列的包装与活动推广， 前期认筹顺利进行， 我们与客户共同期待开盘解筹· · · 然而，新的问题，甚至是更致命的问题出现了。。。 * * * 二级市场策划品控中心 中原地产惠州分公司事业四部营销B组 开盘战绩 开盘战绩 为期两个月的认筹期，收420个筹， 开盘当天推出318套，累计成功定房率92%。 第二批预计创收100万元。 双城国际二期，怎样的产品？ 二期的产品 1# 2# 7# 8# 7# 8# 3# 4# 3# 4# 9# 新 沥 路 三 环 路 惠台学校 惠州万科 一期产品：北区1#、2#、7#、8#和南区7#、8# 二期产品：北区3#、4#、9#和南区3#、4# 二期的产品 28% 48 4房２厅2卫 37% 63 2房２厅１卫 35% 60 ３房２厅１卫 比例 套数 户型 北区 20% 40 2房２厅１卫 20% 40 1房２厅１卫 12% 24 4房２厅2卫 48% 96 ３房２厅１卫 比例 套数 户型 南区 28% 104 2房２厅１卫 11% 40 1房２厅１卫 19% 72 4房２厅2卫 42% 156 ３房２厅１卫 比例 套数 户型 从二期合计来看,主要推售户型为3房，占整个比例的42% 从南区以及北区域的户型统计来看：北区以2房为主，占37%的比例；南区以三房为主，占有48%的比例 产品线上丰富是本案的双刃剑，如何利用该优势，规避其所带来的营销阻力是摆在我们面前的一个课题 我们产品的优势在哪里 区位价值：CLD居住区、未来升值潜力 产品价值：大盘、产品户型附加值高 客户价值：产品丰富，降低购房门槛 形象与品牌价值：一期成功入市开盘热销 核心价值： 产品在片区具备差异化 万科金域华庭、中颐海伦堡、伟豪都市印记、天泽名居等大盘烘托出浓厚的居住氛围 江北片区作为城市的新区，未来升值潜力无限 拥有21万平米的大盘社区 55—170平米的一房至四房，户型高附加值，两房变三房、三房变四房 38000平米东南亚水景园林、1500米风情商业街以及会所等社区配套 产品线丰富，满足主力自住型客户同时兼顾了投资型客户 单价及总价具有优势，降低了购房门槛 一期成功低价入市，建立了项目形象与品牌 客户对产品建立起了一定认知度，并表示认可 二期入市，怎样的市场环境？ a b e f c d g h 成交情况较08年下半年增加82%,需求大量释放,对营销售渠道要求更为严谨 下半年中大户型集中放量,同质产品竞争激烈 供应量下降,对于本项目二组团而言是非常成熟的契机 当时片区成交集中在60-80平方米左右的中小户型 片区同质产品推售集中 片区供应面积成逐步增大趋势 片区价格有所上升,保持了在4200元/平方米上下浮动 我们面临的区域市场环境 持续销售中 99 104 10.6% 4200 4100 50㎡一房，75-85㎡两房，95-130㎡三房，140㎡四房 云山名苑 均价4200元/平米，起价3700元/平米，一次性付款9