专家分析-2010年上海房价走势预测分析.docVIP

专家分析：2010年上海房价走势预测分析 调控重拳执行难 　　在昨天的新闻发布会上，中信嘉华银行副总裁兼中国业务首席经济兼策略师廖群表示，中国政府 第二轮房地产调控措施于去年年中实施以来，并没有得到有效执行，除上海楼价是下跌外，深圳、北 京及广州楼价在去年持续上涨。 　　中央政府于去年5月开始第二轮房地产市场调控，出台了一系列更为严厉的调控措施，直至今年1 月宣布将实际征收土地增值税。这些措施中，限制外资投资房地产和实际征收资本收益税政策最为 严厉和重要，如果得以严格有效地实施，中国的房地产市场将受到严重打击。 　　但是，报告指出，由于多种原因，到目前为止这两项措施还未得到严格有效的执行。除了来自一 些利益方的阻力外，现阶段一些操作和技术上的困难阻碍着这些措施的实施。廖群表示，2月开始征 收的土地增值税不是新政策，而且香港大型发展商拨出资金做了准备，所以这一税收对财力庞大的香 港地产发展商影响比较轻微。他认为，计算有关税项的方法，需要1-2年才可以统一、落实执行。 　　他指出，现时中国宏调措施主要针对住宅市场，故资金或会流向写字楼及商铺市场。不过，如果 日后这些投资物业市场出现过热，有关部门可能会推出针对写字楼及商铺市场的调控措施。 　　软着陆推迟 　　廖群说，鉴于楼价过高是房地产市场泡?的主要问题和表现，抑制楼价上涨是房地产市场调控的 主要目标，不难推断，中国的房地产市场即使按照软着陆的标准衡量也还未实现着陆，政府的房地产 调控的目标仍未达到。 　　廖群预期，市场的调整或软着陆还需要4年时间，直至2010年。 　　该行原先估计中国房地产市场可望于2007-2008年软着陆，但廖群表示，现时估计这调整还需要4 年时间，直至2010年，即第11个五年计划结束前。 　　报告预期，在未来4年，全国房地产投资的年均增速将放缓至15%以下，而销售的年增长率则减慢 至10%以下；房地产价格年均涨幅料回落至5%以下，市场逐步实现软着陆。 　　廖群预期，内地四大城市---上海、北京、广州和深圳，未来4年住宅价格走软将更为明显。他预 测，未来4年上海楼价平均每年进一步下跌3%，而北京、深圳及广州的楼价涨幅会在2007-2008年收窄 ，从以往的双位数字下降至个位数字，而在其后的两年转为适度下跌；同时，二线城市楼价的年均涨 幅将放缓至6%以下，而高档住宅价格将面临更大的下调压力。 　　更长远一些看，他表示，在软着陆后，中国房地产市场的一个新的发展周期，预计将与国家十 二五规划同步于2011年启动。 　　还有两个杀手锏 　　廖群说，目前内地楼市已出现泡沫情况，但仍未达到爆破的地步。如果中央政府发现所出台的宏 调措施效果不佳，则会进一步推出调控措施令楼市软着陆。 　　值得注意的是，廖群指出，虽然中国主要的调控措施大多数已经出台，但仍有两个当未出台的主 要措施。一是征收物业税，二是取消房地产预售会在必要时出台。然而，他相信，这两措施会是中 央调控地产市场的最后手段，应不会在短期内推出，预计至少在短期内调控的重点将是争取那些已出 台的调控措施得以有效实施，从而确保这些措施产生效果。廖群说。 　　他又说，中央会通过上调存款准备金率，控制流动资金过剩的情况。预期今年中国人民银行将上 调2-3次存款准备金率，每次加幅0.25%~0.5%，幅度不会太大。上海人都知道今年年底政府刺激房产的优惠政策将会取消掉，到时候出台的新政策会不会就是原来的政策，这个谁都不好说，但是可以肯定的这个政策绝对不会比今年的优惠政策优惠。下面我就大胆的运用了一下心理学了，买房子的人都知道二手房是跟着一手房走的，一手房又跟着政府走的，政府的新政策会不会是抑制 HYPERLINK http://www.jiancai.hk/news/search-htm-kw-%E6%88%BF%E4%BB%B7.html \t _blank 房价的一个手段或者说会不会说是降低房价的一个风向标呢？我可以肯定这是每一个买房人的心里的大大大的问号。ok，现在买房人的问题出现了，既然出现了问题当然就要解决问题啦，而解决这个问题的唯一方法就是一个字：等。这一等呢，就相当于观望了。这是买房人的一方面，下面在说一下卖房子人的心态。 ?? 都知道上海的房价基本都是透明的，举一个例子来说明一下作为房东什么也会观望。假设某个小区今年卖掉一套房子卖了300万到手价，明年又有一套一样的户型的房子出来，房东了解了一下市场觉得自己房子比今年的房子还要好（每个房东都觉得自己的房子好，前提是没有什么大的缺陷的），于是乎就直接挂了310万到手，这时候房东心里就会想他的房子（300万到手的那套）都能卖300万那我的房子???定能卖的比他高，大不了就卖一样的价钱，凭什么要让我卖的便宜呢，卖的便宜我还不卖了呢。 ?? 就这样市场慢慢的进