老年养生度假基地建设项目可行性研究研究报告.doc

老年养生度假基地建设项目 可行性研究报告  目 录 第1章 总论 1 §1.1项目基地概况 1 §1.2 本项目研究的程序与方法 1 §1.3 本项目研究的依据 2 §1.4 项目投资与财务预测 2 §1.5可行性研究结论与建议 3 1.5.1项目的客观必要性和重要性 3 1.5.2可行性研究结论与建议 4 第2章 项目背景 5 §2.1 旅游产业的发展背景 6 §2.2我国养老产业潜力可观 8 §2.3北京养老市场的特点 9 §2.4项目SWOT分析 10 第3章 项目基地资源条件评价 10 §3.1项目基地核心资源分析 11 §3.2旅游资源评价 11 §3.3资源价值的提升 11 第4章 项目理念与定位 0 §4.1养老产业整体开发思路 0 4.1.1养老品牌发展模式 0 4.1.2品牌发展的三个阶段 0 §4.2项目整体定位 1 4.2.1项目主题定位 1 4.2.2项目市场定位 2 4.2.3项目功能定位 2 4.2.4项目形象定位 2 4.2.5项目目标定位 3 第5章 建设项目安排 4 §5.1空间布局 4 §5.2项目产品策划 5 5.2.1项目策划总体思路 5 5.2.2产品系统结构 5 5.2.3分区项目策划 7 第6章 市场分析与预测 15 §6.1 市场现状调查 15 6.1.2在入住老年公寓意愿方面 16 6.1.3在老年公寓设施服务需求方面 19 §6.2市场分析结论 29 §6.3客源市场拓展战略 29 第7章 建设条件评价 31 §7.1区位分析 31 §7.2交通和水电 31 §7.3管理基础 31 第8章 工程工艺要求及方案选择 33 §8.1土木工程设计要求及设计要点 33 §8.2给排水工程 34 §8.3供水工程方案 34 §8.4消防工程方案 34 §8.5节能工程 35 §8.6项目实施进度安排评价 36 第9章 环境影响评价 37 §9.1 环境保护的必要性 37 §9.2 项目拟采用的环境保护标准 37 §9.3治理环境的方案 39 §9.4 环境影响评价结论 39 第10章 组织管理、人力资源配置及安全消防 40 §10.1 开发管理前提 40 §10.2工程建设管理 40 §10.3工程招标 41 §10.4项目管理结构 42 第11章 项目总投资估算 43 §11.1投资估算与依据 43 §11.2 项目总投资估算 43 §11.3资金筹措 44 第12章 投资效益分析 45 §12.1收益估算 45 §12.2经营成本分析 47 §12.3项目财务分析 48 §12.4敏感性分析 49 第13章 社会效益评价 51 §13.1社会影响分析 51 §13.2 互适性分析 51 第14章 风险分析和对策建议 52 §14.1市场风险与对策建议 52 §14.2经营风险与对策建议 52 §14.3员工队伍管理风险与对策建议 53 §14.4广告风险与对策建议 54 附录 54  第1章 总论 §1.1项目基地概况 项目地坐落于昌平区十三陵朝凤庵村西坡，紧靠京通铁路，现有可建设面积40余亩，待征土地面积30亩，为北京金隅集团所属北京市家具公司绿化用地。项目地西北侧为绿化用地，山林资源较好，40亩建设用地现已开发为北家山庄度假村，以会议度假接待为主要经营内容。 北家龙山度假是国家旅游局批准的二星饭店，是国务院、北京市定点会议单位。与著名旅游胜地明十三陵、九龙游乐园、蟒山森林公园毗邻。周边山峦环抱、苍松翠柏，环境幽雅清净，空气清新怡人是旅游、登山、休闲、养生的理想之地。 度假村现有豪华套房、古色古香的庭院式客房及标准客房227个床位，还有可容纳300人的大会议厅，和十个中小型会议室，有可供300人同时就餐的大型餐厅和风格迥异的小餐厅。 度假村还有经国家旅游局批准的北家龙山旅行社，可组团到全国各地旅游。 §1.2 本项目研究的程序与方法 本公司受北京市家具公司委托，对龙山老年养生营项目进行可行性研究，并出具研究成果。委托协议签订后，由北京中咨海外咨询有限公司和北京绿维创景规划研究院有限公司组成龙山老年养生营项目专家工作组，编制了本报告。 根据编制要求，工作组几次前往项目地进行实地调查，分别对市场、资源、社会、同业单位、项目涉及的相关机构等进行了调研，收集项目建设、运营等各方面所必需的信息资料和数据。 在分析调查研究收集资料的基础上，根据市场发展状况，对项目进行的科学客观、发展创新的策划，并与北京市家具公司（以下简称公司或企业）进行多次沟通，对项目的建设规模、设计方案、场址方案、工程方案、环境保护方案、组织机构设置方案、实施进度方案及项目投资与资金筹措方案等进行了可行性研究。 在对多种方案论证比选优化后，提出推荐方案。 对推荐方案进行环境评价、财务评价、社会评价