华祥绿洲营销策划方案.docVIP

华祥·新绿洲房地产项目营销策划书 一、项目简介 华祥·新绿洲工程（1#~8#楼及地下人防）总建筑面积为110226平方米，地上88680㎡，地下19700㎡，各主体结构形式为钢筋混凝土框架剪力墙结构，其中1#、2#、5#、6#为地上十七层，7#、8#为十六层地下一层，3#、4#地上24层，地下一层，均与地下人防相通。最高建筑物檐口高度（室外地面至主要屋面板的顶板）：71.6m＜100.0m。 目标市场定位 华祥新绿洲项目位于，这决定了主体目标对象为周边地区的中高层消费群。消费群界定 1.?高校、科研院所高级职称人士 2.?民营或私营企业家或个体老板 3.?行政企业事业单位的主管级领导 4.?附近居民区部分富裕居民购房和二次换房的需要 年龄判断在30－45岁 ,主要原因是:1.相对而言，项目区位位置远离市中心，成本较低。 2.项目区位内高档物业目前销售状况不是很好。 3.开发区内已形成一些居住小区群体,各项基础设施和市政设施都快更上。?????多层住宅?????????????????1800元/?m?22300元/?m?2 4万元 1、推广目的 以展示告知为主，项目平铺展示达到一定小范围市场冲击，引起行业竞争对手和周边居住人群以及潜在客户的关注。 2、积累客源 楚州区翔宇大道与经十一路交汇处周边地区的客源 3、推广侧重 展示告知为主，体现项目本身自由的地理位置优越性，总体规划、建筑风格、户型面积范围、园林景观小展等。 4、广告表现 展示总体形象、建筑风格、规划布局、企业文化、产品品牌拓展 延展期 通过前期展示和告知，让潜在客户开始关注本项目，在宣传方面突出项目规划品质、户型设计理念和定位标准、产品高附加值、 居住理念上突出舒适度：阳光、运动、休闲。 商业价值渲染度加大，着重概念性和产业理念引入，针对周边商服动迁客户群体有针对性宣传和引导。 1、推广目的 关注，引起潜在客户的兴趣，引起客户想通过一些途径想了解本项目，充分达到项目宣传推广延展性 2、积累客源 翔宇大道1.5公里半径内客户群及本区外辐射，向二级和三级市场地区客户做试探性宣传。 3、推广侧重 （1）分级、递进式宣 （2）推广侧重建筑风格、地标性品质 4、广告表现 （1）展示总体形象、建筑风格、规划布局、产品种类、企业文化、产品品牌拓展。 （2）单体形象推广规划展示、园林景观、亲情化设计理念、户型种类和户型图等。 引导期 本时期为引导筹备期（销售蓄水期），针对本项目预售前做客户积累 ，售楼处装修设计和现场总体布置，看房通道设计和现场布置装饰，售楼处装修完 开放接待，项目发布会、春季房展会（首次正式展示）及报广软文推广等。 1、推广目的 了解、认知 通过售楼处设立和媒体大量宣传推广， 户外广告和电视广播及网站收索引擎配合，让潜在客户对东方壹品从了解到充分认识，主要是迅速积累300—500意向客户，完成认购或开盘前的蓄水。 2、积累客源 翔宇大道1.5公里半径内客户群，其他区意向客户，还有二级和三级市场地区客户做针对性宣传。 3、推广侧重 售楼处装修完毕并开放接待，项目发布会、房展会及软广等推广，进行前期蓄水。 4、广告表现 以户型展示和人性化产品附加值为主软广告和试探性的系列形象层层推进，引导出本案具有前瞻性的居住理念。 （1）展示总体形象、建筑风格、规划布局、产品种类、企业文化、产品品牌拓展。 （2）单体形象推广规划展示、园林景观、亲情化设计理念、户型种类和户型图等。 内部认购 本时期为试水期（内部认购期），主要是针对一次性客户和关系客户还有前期等待长时间的客户等来做内部销售认购，由于前期手续欠缺和考虑开发商资金链问题，同时可以对市场市场承载力和趋化量进行系统分析和估算。 1、推广目的 细化筛选 通过媒体大量宣传推广和外部市场集结，对来访客户进行细化分析，针对特殊户型和特点客户做试水性内部认购，并对市场承载力和趋化量进行系统分析和推算，为后期开盘强销期做准备，同时针对已经成交客户开展老带新优惠政策销售手段。 2、积累客源 提取10-20%试水性内部认筹并加深积累达到总蓄水1000--1200人。 宣传推广重点不变——翔宇大道1.5公里半径内客户群，其他区意向客户，还有二级和三级市场地区客户做针对性宣传。 3、推广侧重 吸引人潮参观、预订，通过本阶段吸纳一定量的开盘买势，为开盘作好良好的市场铺垫。 售楼处装修完毕并开放接待，项目发布会、房展会及软广等推广。 6、广告表现 采用悬念式广告策略，唤起目标客源注意。检验市场反应，确认本案卖点，寻求最佳方式表现本案的优势。 以户型展示和人性化产品附加值为主软广告和试探性的系列形象层层推进，引导出本案具有前瞻性的居住理念。 （1）展示总体形象、建筑风格、规划布局、产品种