房地产项目包装方法总结.docVIP

一、项目包装的价值楼盘包装要达到良好的效果，不需要增加太大成本。象地盘包装及销售包装基本上是一次性投入，而广告是多次投入。楼盘包装是广告的有益补充，是营销策划中不可缺少的一环，起到强化及深化广告宣传效果。从某种角度来说，形象包装是楼盘销售的利器，这是被许多楼盘所验证的，具有可操作性和实践性。如果形象包装做得比较好，楼盘就等于在无声地自己吆喝自己，能够成为一个销售的翅膀。也会使楼盘的品质发生了重大的变化，不断提升楼盘的价值。楼盘包装的价值是：　　1、有利于提升楼盘档次品味，表现楼盘内涵，获取买家认可，促进销售。　　2、有利于加强公司形象，树立公司品牌，包装得好的楼盘是公司实力的最佳展示。包装是对形象的总体设计，它不是制作自我表现的场所，而是大众满足自己的需要进行文化消费的领地。形象当然是单薄的，但它并不是空无。在形象之中，暗含着与大众最隐秘的需要千丝万缕的联系。形象只有指向大众的情感和潜意识，才能够被大众选技和消费。因而，包装不易一种外在的形式，而是构成形象的过程，是文化产品和大众的联结点。但同时，我们也看到在现在的房地产市场中（特别是长春），还有很多项目包装问题有待提升，比如说：（l）技术水平不高　　销控表大多数楼盘还采取贴小红纸的方式，而香港已经开始使用电子屏幕显示了．　　（2）包装细节不到位　　香港的售楼书大都制作精良、印刷精美，内容非常细致，几乎涉及到客户所要了解的每一细节，包装十分到位。　　（3）从业人员素质差　　从业水平及实力参差不齐，难以形成规模经营．　　（4）地产商楼盘包装意识不强　　某些实力较强大的地产商，总认为自己的楼盘地段好，公司信誉也佳，包不包装无所谓，而实力弱小的地产商，觉得自己的项目本来就不大，不愿增加成本。　　（5）包装缺乏整体优化组合设外　　楼盘包装从里到内，应该围绕着一个具体的定位、一个精神内容、一个良好楼盖的形象展开，这样才能反复加深客户印象，树立起楼盘特有的形象，反映出接盘特色。　　（6）市场信息透明度不够　　有些包装和一些销售包装带有欺骗性，消苗者容易产生不信任感，使楼盘销售难以达到预定效果。 （但有的时候也没有办法了，项目位置好，开发商就会觉得不需要太包装一样的卖；项目小的话，开发商又不愿意承担较高的包装费用，象“万科”、“中海”这样的开发商少啊！我们开发商的认识还有待提高。）二、项目包装的主题房地产市场雷同产品的不断增多，客户要求的不断提高，楼盘包装仅靠景观、地段等概念已不能获得市场认同，开发商若想取胜，惟营造出个性化产品。 　　房地产市场的竞争趋势使得现在的发展商不得不多放心思在整体的包装上。以往，商家更多注重的是对楼盘在技术性的创新，如由园林造景到居家借景、或是入户花园、又或是将原有的四方凸窗变化成弧形窗等，以满足消费对居家环境、生活品质的追求，而对楼盘的包装则停留在以周边环境来吸引买家的阶段。 时过境迁，“或山”、“或海”、“或高尔夫景”的概念也被发展商用滥用尽。伴随着商家对结构方面的改良、创新不断深入，以及市场雷同产品的不断增多，客户要求的不断提高，楼盘包装仅靠景观、地段等概念已不能获得市场认同，开发商若想取胜，惟营造出个性化产品——主题鲜明的产品！那么，项目的包装就要与主题相符，能够形成一整套的、立体性的“包装炸弹”！一些楼盘包装由于华而不实、表里不一，以致与楼盘的市场定位背道而驰，出现市场定位概念错位或模糊，未能有效地达到楼盘包装的最终目的。例如有的楼盘包装的主题出现混乱和包装整体不协调等的情况。没有明确的主题，包装材料与楼盘的整体素质不符，包装的色彩基调与楼盘的外观产生冲突，围墙、售楼处、样板房等未能形成整体的统一协调，此外售楼处里的办公设备、客户接洽处、展板、模型等也存在一些不协调的地方。 此外，从消费者的心理接受能力来看，超越楼盘本身而又恰到好处的楼盘包装带给能消费者赏心悦目的心理享受，它营造了一种怡人的购买环境。购买结果和过程同样受到消费者的重视，消费者不仅仅希望买到好房子，而且还要买得开心，买得惬意。B ：入口牌楼　　即在楼盘入口或主要道路入口处搭建的大型牌楼，通常是灯光铁架拱门也有些是具有艺术特色的水泥建筑，深圳有些高档豪华住宅的入口牌楼搞得比较漂亮，象万科城市花园、都市花园等，这些入口牌楼一般都作为小区建筑的一部分保留下来。　??C：施工进度板　　让人看到楼在长！? ? D： 广告布幅　　“商业”布幅　　“政治”布幅　　“创新”布幅　　广告布幅是最显眼的包装，深圳的楼盘应用得最广泛，但有一点不足就是，缺乏楼宇栋座方向说明的布幅，若能挂上“X座X栋”字样的广告幅，会更加一目了然。香港在这方面便做得极好。? ? E：指示牌　　指示牌的形状灵活多样，有箭头形指示牌、指示板、三角指示牌、平面