[法学]农村土地流转法律问题.ppt

中国人民大学法学院 朱岩 中国人民大学法学院 朱岩 农村土地流转法律问题 一、农村土地现有的产权状态 1、农村土地的构成 第一，集体所有的土地； 第二，国有但由集体使用的农地。 2、三种基本的用益物权：“农村三片地” 第一，土地承包经营权之下的“农地”，包括耕地、草原、林地等。 第二，集体建设用地使用权，用于乡镇基础设施、乡镇企业建设等。 第三，宅基地使用权，用于保有农户住宅以及其他地上建筑物为主要目的。 二、农村土地流转的基本法律框架图表一 三、农村土地流转的现状 （一）流转的主要形式 1、“一级流转”—“所有权流转” 第一，国家征用集体土地； 第二，集体土地调整。 2、用益物权性质的使用权流转 第一，土地承包经营权的流转； 第二，集体建设用地使用权的流转； 第三，宅基地使用权的流转 （二）流转的现状 1、流转规模扩大； 2、流转区域扩展； 3、流转目的丰富； 4、流转方式多样。 四、农村集体土地的征收 1、征收必须是为了公共利益的需要 公共利益受众范围的广泛性 必要性 长期性 2、主体的特殊性：只有公权力机关才能够享有征收权：合法的权限 3、程序性 4、合理的补偿 土地补偿费归属于谁？ 土地承包经营权的补偿归属于谁？ 安置补助费归属于谁？ 地上附着物的补偿归属于谁？ 青苗费补偿费归属于谁？ 五、土地承包经营权的流转 （一）基本背景 1、土地承包经营权的法律性质 2、土地承包经营权的分类 第一，以承包主体划分：家庭承包和其他主体承包； 第二，以承包方式划分：“平均分配”与“效率分配” 3、土地承包经营权流转的基本要求（农村土地承包法第33条） 第一，不改变土地所有权的性质和土地的农业用途； 问题：谁是发包人？ 第二，流转的期限不得超过承包期的剩余期限； 问题：承包人与发包人之间订立的土地承包期限与法律规定不符，对受让人有何影响？ 第三，受让方须有农业经营能力； 第四，需要备案或者批准。 4、流转的法律关系 第一，流转人是承包人； 第二，受让人包括本集体经济组织内部成员以及其他第三人； 第三，有偿流转，订立各种流转合同； 第四，流转收益归承包人。 土地承包经营权流转图示表一 （二）家庭承包经营权的流转 1、转包 集体经济组织成员将承包地出租给本组织内部的成员 转包非较低、时间较短 转包与代耕的区别： 第一，代耕期限更短； 第二，短于一年的，可以不签订书面合同； 2、出租 承包方将全部或者部分土地承保经营权出租给非本集体经济组织的成员； 租金较高、期限较长。 转包、出租流转中的问题 第一，转包和出租双方未在合同中明确约定期限，实际耕种和承租方种植了生长周期较长的农作物和树木，原承包方要求返还土地，而耕种方（承租方）投入较大，如何处理？ 第二，出租或者转包未报发包方备案，如何判断出租合同与转包合同的效力？ 3、互换 集体经济组织内部成员之间自愿调整承包地（包括耕地、草地和林地） 不同于承包地的调整（土地承包法第27条、土地管理法第14条第2款、物权法第130条） 第一，原则上禁止发包方在承保期限内调整承包地，承包合同明确约定禁止调整的，排除任何调整可能； 第二，在自然灾害严重毁损承包地特殊情况下可以调整； 第三，仅限于耕地和草地； 第四，必须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3村民代表同意； 第五，并必须报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。 4、转让 （1）性质：承包方将全部或者部分承包经营权转让给第三方，其与发包方的法律关系终止，是最彻底的流转方式，不同于以上债的流转方式，属于物权流转方式。 转让不同于收回 （2）要件（土地承包法第41条）： 第一，承包方必须有稳定的非农职业或者稳定的收入来源； 第二，必须经发包方同意； 是否应当改成在发包方备案？ 第三，受让方应当是从事农业生产经营的农户。 是否限制了流转的范围？ 5、入股 （1）性质：将土地承包经营权评估后折价投资兴办企业或者合作生产。 （2）模式： 第一，承包户之间直接成立合作设、股份制企业。（土地承包法第42条）； 第二，农户土地承包经营权入股其他企业； 第三，集体经济组织股份合作制企业。 6、信托 在承包期内，承包人将所承包的全部或部分土地委托给土地信托服务组织（受托人）代为经营管理的行为。 7、反租倒包：指集体经济组织将已经发包给农户的土地租回，改善生产条件后，重新发包给本集体经济组织成员或本集体经济组织以外的单位或个人的行为。具体涉及两个合同： 第一，集体与农户之间的反租合同； 第二，集体与第三方的承包或出租合同。 8、继承方式流转 （1）相关法律规定 1985 年施行的《继承法》第4 条规定: “个人承包应得的个人收益, 依照本法规定继承。个人承包, 依照法律允许由继承人继续承包的, 按照承包合同办理。