[法律资料]中国大陆物业管理法律制度的现状分析和完善对策.pdf

靳文靜 陳建謀 ：中國大陸物業管理法律制度的現狀分析和完善對策 中國大陸物業管理法律制度的現狀分析和完善對策 Present situation analysis and perfect countermeasure of estate management law system in China 中国 政法大学 華夏技術學院資產與物業 副教授 管理系副教授兼系主任 靳文靜 陳建謀 Wen-JingJin Jiann-MouChen 摘 要 中國大陸的物業管理自八十年代出現至今 ，已有二十餘年的發展歷史 ，而對物業 管理進行規範的法律制度自 21世紀初出現至今只有短短不 到5年的時間 ，在此期間 ， 中國大陸的立法機關和行政機關先後頒佈了一系列法律法規對物業管理行業和物業服 務行為進行規範 ，初步形成了中國大陸物業管理法律制度的基本體系 。但是 ，相對於 物業管理不斷發展的趨勢 ，現行法律制度存在的不足和問題日顯突出 ，對其進行深入 的研究和分析 ，探求解決問題之策，是公法和私法領域的學者共同關注和研究的問題 。 力軍投入物業管理 業 ，提升物業管理 業從業人員的社會專業形象與地位 。 關鍵字 ：物業管理 建築物區分所有權 業主大會 業主委員會 業主自治 一、前言 物業管理是指業主通過選聘物業服務企業 ，由業主和物業服務企業按照物業服務 合同約定 ，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修 、養護 、管理 ，維護物業管 理區域內的環境衛生和相關秩序的活動 。中國大陸的物業管理於 80年代初發端於經 濟特區深圳 ，經過二十餘年的發展和完善形成了現有的模式 。據不完全統計 ，截至 2005 年底 ，全國實行物業管理的房屋面積超過100億平方米 ，物業管理覆蓋率接近 50% 。其中 ，上海市和深圳市的覆蓋率達90% 以上,北京市的覆蓋率達到70% 。上述三 座城市物業管理企業創造的產值已占當地國民生產總值的2% 。 物業管理滲透到傳統 物業管理專案 （社區 、大廈、工業區等）以外的機關 、學校 、醫院 、賓館 、營房 、車 站 、碼頭 、公園 、農村等各個領域 ，形成了一大批知名品牌物業管理企業 ， 21世紀是中國大陸物業管理行業快速發展的時期 。人們消費觀念的更新和市場競爭的 日趨激烈 ，要求物業服務企業從服務觀念到服務方式 ，從經營理念到市場定位 ，都要 作出相應的變革 。物業管理也經過了由原來的自由發展到逐步步入規範化和法制化的 過程 。2007 年是中國大陸物業管理法律制度完善和發展歷程中具有里程碑意義的一 年 ，《中華人民共和國物權法 》（簡稱 《物權法》，下同 ）對建築物區分所有權的規 定和 《物業管理條例》（簡稱 《條例 》，下同 ）的修訂 ，對於物業管理中的一些重要 的問題進行了修改和完善 ，充分彰顯了物業管理的本質。但是隨著中國大陸城市化, 218 2007年物業管理暨防災國際學術研討會 進程的加快和住房市場的不斷發展 ，物業管理在社會經濟生活中也愈顯重要,物業管理 法律制度的不足帶來的問題也愈受到社會和政府的關注 。本文將現行的相關法律規定 從制度層面上進行系統的整理和歸納 ，對相關制度中存在的問題進行分析 ，進而提出 改進和完善的建議 ，以期為中國大陸物業管理法律制度的完善建言獻策 。 二 、中國大陸物業管理法律制度的現狀 中國大陸物業管理法律制度體系的形成始於 2003年 。 以6曰 8日頒佈的 《物業管 理條例 》為標誌 ，在該 《條例 》頒佈之後 ，相關行政部門又頒佈了一系列規定配合 《條 例 》的實施 ，2007年 《條例 》的修訂和 《物權法》的頒佈 ，使得物業管理的法律體系 有了實質性的完善和發展 。現今 ，中國大陸物業管理方面的法律規範主要有 ： 《物業管理條例》。該條例最初於 2003年6月 8日經國務院第九次常務會議審議通 過後正式頒佈 ，