[法律资料]企业所得税处理之——房地产企业所得税政策.ppt

巨野县国家税务局 蒋海振 房地产开发企业税收政策 内容提要： 一、房地产开发业务流程 二、房地产开发企业所得税政策 （基于国税发[2009]31号文件） 一、房地产开发业务流程 房地产企业开发业务流程 房地产开发流程图（详细） 需审核的资料： 1.建委的立项批复 2.土地开发协议或拆迁协议、拆迁许可证 3.建设项目选址意见书 4.建设用地规划许可证 5.建设工程规划许可证 6.土地使用出让合同以及市政配套费协议书、国有土地使用证 7.施工许可证 8.商品房销售许可证 9.施工承包合同、监理合同、勘察设计合同 10.房地产开发项目手册 需审核的资料： 11.建设工程竣工验收报告（含建筑工程竣工验收意见书） 12.建设工程竣工验收备案表 13.入住通知单、购房者签署的房屋验收合格书 14.工程投资概算、预算报告 15.工程监理报告、工程进度资料及工程竣工决（结）算报告 16.商品房面积实测技术报告书 17.商品房销售合同或预销售合同 18.土地出让合同及市政配套费协议书 19.合作建房者需提供合作建房政府批文，合作建房合同、协议等 　二、房地产开发企业所得税 　政　策　解　读 一、新31号文出台 2001年 《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号） 2003年 《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号） 2006年 《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税 问题的通知》（国税发[2006]31号）（旧31号文） 2009年 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号文）（新31号文） 背景情况介绍 国税发[2009]31号文是在国税发[2001]142号、国税发[2006]31号的基础上进行重编修订、补充后而制定的。 充分吸收、借鉴了国税发[2006]31号的主要内容，并吸收了[2001]142号文的重要内容，根据目前房地产开发行业特殊业务情况，对需要规范的部分内容予以了增删、合并调整。 分为六章三十九条，并更名为《办法》较原31号文《通知》更正式。 二、新31号文框架 第一章 总则? （共4条） 本章主要规范了制定该办法的依据、适用范围、开发产品完工条件及核定征收的管理。 第二章 收入的税务处理? （共6条） 本章主要对收入确认原则、视同销售以及计税毛利率等进行规范。 第三章??成本费用扣除的税务处理（共14条） 本章主要对期间费用、计税成本等的税前扣除进行规范，同时明确了维修基金、配套设施、按揭保证金、境外销售佣金、利息支出等的税务处理。 二、新31号文框架 第四章?计税成本的核算? （共11条） 本章主要对计税成本的核算进行规范，首次提出计税成本对象的确认原则、核算程序以及成本分配方法，特别是对计税成本的6个成本项目内容的重新界定、预提费用的处理意义重大。 第五章?特定事项的税务处理??（共2条）??? 本章主要对投资方投入资金同开发商合作建房的处理进行规范。第六章 附 则 三、房地产开发企业所得税政策 （一）适用范围 第二条 中国境内从事房地产开发经营业务的企业 （二）完工产品的条件 ： 第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售 住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产 品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的应视 为已经完工： (一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案 (二) 开发产品已开始投入使用。 (三) 开发产品已取得了初始产权证明。（大房产证） 根据以上规定，只要符合产品完工的三个条件之一，不论会计上是否符合收入实现条件，是否计算出实际利润，计算所得税时就应该按照实际利润计算应纳税所得额。 （二）完工产品的条件 ： 根据以上规定，只要符合产品完工的三个条件之一，不论会计上是否符合收入实现条件，是否计算出实际利润，计算所得税时就应该按照实际利润计算应纳税所得额。 国税函【2010】201号文 （三）核定征收规定 ： 第四条 企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，