精品交房入伙前的准备工作.doc

交房入伙前的准备工作?? ? 业主入伙是物业管理公司与服务对象的首次接触，也是物业管理公司直接为业主服务的开始。做好入伙管理关系到物业管理公司对园区实施管理与服务能否有良好的开端，也关系到业主与物业管理公司法律平等经济关系的持续与发展。入伙管理大体分为三个阶段，即业主入伙前的准备阶段、入伙办理阶段、验房装修入住阶段。在这里将重点论述业主入住伙前准备阶段的管理工作。??? 无论是普通住宅园区（含高层住宅）还是高档（含别墅）住宅园区，业主入住前的准备工作大同小异。主要包括有：　一、先期介入 ??? 先期介入是指物业管理公司经过前期物业管理招投标，中标后与实际接管物业前这段时间里，提前进入小区，从业主及物业管理的角度，同开发商沟通、协商或提出合理化建议，以使开发建设的物业最大限度地满足业主的需求和物业管理的需要。 ??? 1、 熟悉管辖区域 物业管理公司进入小区后应尽快了解和掌握园区总建筑面积、占地面积、绿化面积、道路面积；清楚和掌握小区楼宇栋数、单元数、层数、电梯、水泵、照明等设施设备数量；明了和掌握地下管线走向及阀门位置、化粪池数量与位置、消防井数量及位置、停车场及自行车棚位置和容量；知道并掌握小区景点风格、树木花草的品种数量、垃圾桶数量与位置等。 ??? 2、 合理化建议 熟悉小区具体情况以后，从业主和物业管理公司的角度向开发商提出合理化建议，以改进和完善物业。如某小区原设计只对汽车出入大门设置读卡系统，物业管理公司向开发商提出“在人行入口也设置读卡系统”的建议，所有进入园区的人必须先通过读卡识别后方可进入园区，表面看业主麻烦了，开发商多投入了，可是实际上业主对园区的安全感增强了，开发商房屋销售进度加快了，物业管理收费也有了一定的保障（业主所持磁卡有效期与其所交物业费期限一致）。再如某园区原设计园区内路灯为高杆路灯，物业管理公司建议开发商改用了类式草坪灯的低照明，这样开发商降低了支出，也使以后入住的一、二层业主减少了光污染。 ??? 3、 接管资料 在实际接管物业前，物业管理公司应先从开发商那里接管物业项目的相关资料。主要包括： ａ . 产权资料：包括物业项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁安置资料等。 ｂ . 技术资料：包括物业项目竣工图—总平面图、建筑、结构、设备、附属工程、地下管网及隐蔽管线等全套图纸；项目工程开、竣工报告；工程预决算等。ｃ . 其它资料：物业项目名称（或地名）、栋号、户号等有关部门确认的文件；消防安全部门验收合格文件；利用地下防空设施暂做停车场或仓库的人防部门的审批文件等等。 ??? 4、 接管物业 物业管理公司与开发商交接物业虽然是代替业主对物业进行接收，但是为了减少在日后的实际管理中因物业质量或使用不便带来的困难与麻烦（甚至会使业主与物业管理公司产生矛盾），就应认真仔细地接管物业。 ??? 在接管物业的过程中，物业管理公司侧重的是共用部位和共用设施、设备及配套项目（设施）的验收接管（每套房间的验收侧重在向业主交接房屋阶段）。验收接管时应注意以下几个方面：ａ. 坚持合格一项接管一项的做法。现在物业管理招投标竞争很激烈，不能因某一项不合格而拒接整体物业项目，这很容易使开发商与物业管理公司反目成仇。而在现实中，很少有物业所有分项目同时移交的情况。即使道路、绿化、环卫、供水、供电等配套工程全部完成且全部验收合格，也还会在设备设施方面调试一段时间进行验证。如：供暖和制冷需两个供暖/制冷期后才能正式接管。 b. 验收接管中若发现问题（含设计缺陷）应明确记录在案，约定期限并督促开发商（或开发商委托的建筑公司）对存在的问题进行处理，直到合格并再次验收接管。 c. 确定所接物业的保修事宜。通常保修采用的办法有两种，一是根据建设部及有关部门关于建筑工程保修的相关规定，由开发商负责保修；二是由物业管理公司负责保修，开发商一次性拨付保修费用。无论采取哪种办法都要在物业交接记录上明确记述。 d. 物业项目符合要求后，物业管理公司应与开发商签署验收接管文件，标明验收接管时间、交接双方经办人和双方的意见等，这是划清交接双方责任的界线和依据。 二、管理及服务人员的准备 ??? 根据所接物业的规模（面积及户数）、构成（多层、高层、别墅等）、档次（高、中、低）、要求（开发商对购房人的承诺和物业管理行业规定）筹建管理处。管理处主任和部分管理员应首先到岗到位，其他管理人员根据工作进展情况可分步到岗到位。管理处主任和部门负责人及管理骨干，必须持有《物业管理从业人员岗位证书》方得上岗。确定管理人员时要本着精干务实一职多能的原则，尽可能压缩管理人员数量，避免职能部门重叠人浮于事，减少管理费用的支出。????各类服务人员要在业主入住前配齐到位。所有服务人员上岗前必须经过培训和实际操作考核，培训考试和实际操作考核合格者