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房地产开发投资及拓展实务;两种土地所有权： 1、国家土地所有权（国务院代表国家行使） 2、集体土地所有权（村集体经济组织或村民委员会作为所有者代表经营、管理） 国有土地使用权取得方式（供地方式） 1、划拨 2、有偿使用: 出让 国有土地租赁 国有土地使用权作价出资或入股 授权经营;土地收回;;公开市场与土地价值的判断力 ----获取土地的几种主要方式;公开市场与土地价值的判断力 ----获取土地的几种主要方式;公开市场与土地价值的判断力 ----获取土地的几种主要方式;公开市场与土地价值的判断力 ----获取土地的几种主要方式;公开市场与土地价值的判断力 ----获取土地的几种主要方式;公开市场与土地价值的判断力 ----案例;丰台区小井村新村住宅及配套用地（招标底价5.18亿） ;公开市场与土地价值的判断力 ----案例;丰台区王佐乡居住项目用地（招标底价5.5亿）;顺义区天竺空港展馆配套设施项目用地国有建设用地使用权（招标底价为4.1亿）;2、大兴区黄村镇康庄回迁房居住、商业金融、市政公共设施项目用地(招标底价为 5.5246亿);序 号;1 房地产开发投资概述;一、基本概念 二、房地产投资形式 1、直接投资 ◆房地产开发投资 ◆房地产置业投资 2、间接投资 ◆ 购买房地产企业的股票或债券 ◆ 房地产投资信托基金 ◆ 住房抵押贷款证券 三、房地产投资对象分类 1、土地开发投资 2、住宅房地产投资 3、商业房地产投资 4、工业房地产投资;四、房地产投资的特点 1、投资的巨额性和投资回收的长期性 2、高风险性 3、容易受政策影响 4、保值性和增值性 5、专业性 6、周期性 五、房地产投资分析的意义 1、可以为房地产投资者确定投资方向提供论证 2、提供投资方案并预测投资收益 3、描述及提供规避风险的方法;基业常青的烦恼 ----据统计，世界500强企业的平均寿命是40岁，美国中小企业的平均寿命约5岁，而我国大企业的平均寿命约7.8岁，中小企业的平均寿命约3.5岁； ----一国经济的国际竞争取决于该国企业的国际竞争力，而企业竞争力??关键是企业成长问题。 ----2003年以前，百花齐放；2004 ― 2005年，争奇斗艳；2006―2007年，死伤累累。2008―2010年，英雄出师；2040年才是中国盛世的开始。;发展历程：1994年以后中国房地产市场经历了促进、规范、严格控制等三个发展阶段;地产企业生命阶段;;;;; 与国际相比，城市人口问题、规划问题和土地使用权等问题使中国的房地产市场具有自己的特性;国内市场进入突变期（住宅指数);; 90/70 物权法 严控经济适用房;第一轮宏观调控;如何看待未来几年的市场演变趋势？;货币政策空间有限： ▲存款准备金率已经达到历史新高17.5%，银行额的经营压力增大。 ▲加息：加大企业成本，同时会加大对热钱的吸引力 ▲人民币加速升值，对出口的负面影响显著，对通胀抑制有限 下一步货币政策可能出现的调整： ▲考虑到加息对实体经济和热钱流入的影响，央行利率工具的运用会较为谨慎； ▲考虑到外汇占款的增加，再加息可能性较小的同时，央行可能提高准备金率来对冲外汇占款，但是空间有限 ▲放缓汇率升值速度，缓和再外部环境趋弱时加速升值对出口行业的过大影响。;高台阶下房地产发展趋势;案例研究：香港;1997年前香港市场持续快速增长，91-97年房价增长近3倍 97年前市场投资氛围浓厚，人人炒房，投资比率高达70%-80% 1997年起进入整固期，成交量和价格 均大幅下降，价格跌幅65%;复苏阶段;宏观调控下企业可以采取的关键行动;;高成长; 万 科 ——行业领跑，强者恒强（买入） 名流置业—— 享受二线高成长，迎来结算高峰期（买入） 金 地—— 扩张提速，增长可期（增持）;;1 房地产开发投资概述;;;;人口出生潮：房地产未来20年黄金时期的根本依据; 人口迁移潮：未来10年住宅需求旺盛的地区将逐步形成12个城镇群，产生大量新增房地产需求，成为住宅房地产市场最为活跃的区域 自上世纪以来持续的以年轻人口为主、朝向沿海地区迁徙的趋势，将使得沿海城市带的人口红利延续得更为持久。 中国有两个人口高峰，一个高峰是62到74年，现在34到46岁，另外的人口高峰是从85年到94年，目前的13岁到22岁，第一个人口高峰正处在需求最旺盛