红花堰大型商业地产的运作.doc

关于地铁上盖物业（红花堰）运作的思考 第一部分 圈层竞争分析 城北新商业圈层主要由五块石商圈、荷花池商圈、新驷马桥（含高笋塘）商圈组成，本项目应归入新驷马桥商圈范围内。作为成都商业经济发祥地的城北，曾一度代表着成都商贸业发展方向。但随着成都市其他新兴商圈和产权式商业、专业市场、连锁经营等各种商业形态层出不穷，城北商圈逐渐由于陈旧、交通不畅等硬件因素，城北的经济张力开始减弱，而具备良好品牌形象的专业市场这里更是难以觅得踪影，城北商圈需要进行一场来势凶猛的升级换代，表现在以下几个方面： 市场配套建设情况（包括道路、公园等建设、规划情况） 川陕路改造计划将率先对川陕路三环路至大件路三河场收费站施工，全长约7220米。在川陕路改造同时，两条支线道路也将形成——连接川陕路和北新大道的金新路已初步形成通车能力;连接成彭路与川陕路的天丰路将随后动工修建。同时将进行大天立交桥的修建，该立交桥跨川陕路上的铁路和大天路路口，是本次改造工程中耗时最长的项目， 根据方案，川陕路改造将涉及到沿途8座立交桥的改扩建或新建，包括三环路、绕城、各个铁路线交叉口的立交桥设施将焕然一新。除了路面主体改造，还将在新都物流中心附近修建全互通立交，设置川陕路入城左转匝道，解决入城分流问题。预计明年10月完工。 旧城改造情况 成华区和金牛区共有12个拆迁改造项目，很多都是被城北区域所包含，其拆迁改造的体量在总量中占了很大一部分，到目前为止，项目已经完成过半。 城北改造可划分为两大类，大型国有企事业单位和零星地块类。在拆迁改造启动的同时，城北区域内还已经启动了几大商圈腾笼换鸟工程，包括五块石片区的日用百货及小商品市场、荷花池区域的中药材、日用百货、服装、小商品市场、城隍庙等几大老旧市场。拆迁改造后留下的空白地块、包括周边区域，将进行科学梳理，开辟新的交通体系，杜绝原有的拥堵状况，修建城市公共绿地，改善居住环境，配合像欢乐谷、凤凰山公园、北湖公园等，在城北区域其他地方兴建的大型公园。 城北传统商业经济圈正在进行一场规模空前的“旧城改造”。而与荷花池一街之隔的高笋塘建材板块自发性质的商圈升级改造至此也正式提上日程。由于其与生俱来的商气，再加上商圈历史渐变对专业市场本身品质提出的更高要求，城北高笋塘建材商圈升级换代已经迫在眉睫。 城北商圈竞争加剧 规模在20万平方米的超大型商业体设立的三大核心要素是区域的经济水平、交通状况、城市化水平需要达到一定标准，城北商圈正在经历这次彻底的商业革命，已规划拟建了以下的几大主力旗舰型商业综合体（不含红花堰项目）： 成都市金牛城市广场：位于荷花池商圈东至火车北站东一路、西至人民北路、南至一环路、北至肖家村三巷，占地203.6亩，总建筑面积约120万平方米，总投资80亿元。，将带动和加快人民北路沿线的旧城改造，把现代服务业和房地产业作为旧城改造项目的重点产业导向，整体打造荷花池商圈、人民北路经济带，推动荷花池片区的产业结构调整和传统商贸业的提档升级。金牛城市广场项目启动后，金牛区政府将相继启动位于人民北路西侧的成都铁路局片区旧城改造项目和中铁二局片区旧城改造项目、位于金牛城市广场北侧的荷花池1号项目、位于一环路内人民北路西侧的五冶公司片区旧城改造，整个片区的改造规模达1500亩左右。如下图： 中华汇城北天地：位于成都市金牛区解放路139号，项目总投资30亿元，由香港瑞安集团投资兴建，将借助“上海新天地”的规划理念，打造集居住、办公、购物、餐饮和休闲于一体，总建筑面积约38万平方米的大型城市综合体，项目目前围墙打围已全部完毕，（12月20日开始发布大量的招募广告），开始进入正式施工阶段。 龙湖五块石地块：龙湖地产以760万/亩,拿下约276亩用地，建设规模近70万平方米城市综合体项目。 小 结 城北的确是成都的一块价值洼地！根据2004—2020年成都市总体规划，成都城市发展方向由南北轴线发展。成都市政府对城北未来15年的发展进行了规划：2020年后，城北将形成“北部新城”，城市规模为93平方公里，人口100万，成为重要的城市居住核心板块。 目前二环与三环之间的搬迁依然任重道远，城北应该具备发展潜力，随着城市化发展的进程，城北经济发展将进入快速上升期，预测城北土地市场在2010年将继续保持强势，目前已经出现了200余亩的土地公告，预计2010年初供应土地面积将会在300-400亩之间，一些具有开发潜力的地块将继续出现在市场上。 目前城北新商圈加上我们的目标项目“红花堰地铁广场”项目，共计4个旗舰型城市综合体项目，在5公里直线范围内物业供应量将徒增至近265万平方米以上，市场供应量增加幅度太大，竞争格局加剧。近半拥有地铁概念，项目均定位为城市综合体项目，同质化严重，这对我们在获取红花堰地块时就必须优先考虑好我们的总体项目定位方向，以免进入无序的同质