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湖北科技学院本科论文：我国保障性住房运营机制及政策创新探究 经济适用住房政策的绩效评价 摘要：经济适用住房政策在中国的发展经历了三个阶段：初始发展阶段、快速发展阶段和调整阶段。 关键词：经济适用住房；房政策；策绩效。 我国的经济适用住房政策自1994年开始实施，对住房保障的实施、住房市场的发展产生了深远的作用，对国民经济的运行也带来了一定的影响。自1999年以来，对该政策的效应进行分析评价的研究很多，具有代表性的包括印堃华（1999）、王诚庆（2003）、龙奋杰（2005）等多位学者的研究，他们一致认为，经济适用住房政策的主要任务是扩大住房供给、调节房地产投资结构和启动住房有效需求；冯长春（1999）认为，政策的弊端在于价格、住房面积、建设规模等方面；姜万军、喻志军（2005）则主要从价格和政府监管的角度分析了政策存在的问题。然而，在这些研究中，定性分析居多，缺少对政策的定量的、动态的评价。 一、经济适用住房的发展历程 根据经济适用住房的政策演变，结合其建设规模等情况，可以将经济适用住房的发展历程划分为三个阶段：初始发展阶段、快速发展阶段和调整阶段。 （一）初始发展阶段 经济适用住房的初始发展阶段大致为1994年下半年到1998年上半年，历时4左右。1994年7月出台的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号）首次提出了发展经济适用住房，标志着该制度的诞生。在随后出台的《城镇经济适用住房建设管理办法》和《国家安居工程实施方案》的具体指导下，经济适用住房以安居工程为主要形式开始起步发展。从1996—1998年，安居工程施工面积增加了将近一倍，但其占商品住宅施工面积的比重仍然较低，基本位于15%以下。因此，初始发展阶段的主要特点可以归纳为：发展速度较快；规模总量不大；以安居工程为主要形式。 （二）快速发展阶段 经济适用住房的快速发展阶段大约从1998年下半年到2003年上半年，历时约5 年。1998年7月，《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23）提出建立以经济适用住房为主的城镇住房供应体系，是经济适用住房进人快速发展阶段的政策标志。之后在一系列产业、信贷等政策的推动下，经济适用住房进入一个迅速发展的时期。由图1可见，从1998—2000年，经济适用住房的开工面积和销售面积均呈现出较快的增长，在2000—2003年基本稳定在较高的水平。从“经济适用住房施工面积”这一指标来看，在1998—2003年间，该指标保持在1.3～2.5亿m2的 湖北科技学院本科论文：我国保障性住房运营机制及政策创新探究 区间内，与初始发展阶段中安居工程的年施工面积相比，增长了4～7倍，占商品住宅施工面积的比重也大大增加。综上所述，在快速发展阶段，经济适用住房的发展特点可以归纳为：发展速度较快；规模总量很大；经历了一个加速期（1998—2000年）和一个平稳期（2001—2003年）。 （三）调整阶段 经济适用住房的调整阶段从2003年下半年至今，开始的政策标志为2003年8 月《国务院关于 促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）的出台。在这份文件中，提出把普通商品住房作为市场供应的主体。之后，2004年颁布的《经济适用住房管理办法》在建设标准、供应对象和销售价格等方面做出了更严格的限制，2006年《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》则将经济适用住房进一步定位为面向低收人家庭。在此政策背景下，经济适用住房终止了快速发展的势头，如图1 所示，从2004—2005年，经济适用住房的新开工面积和销售面积均呈现下滑趋势。尽管经济适用住房的调整阶段历时不长，但仍可以判断此期间应具有如下特点：发展速度减慢；供应对象减少；改革方向处于调整、探索中。 二、经济适用住房的政策效果评价 在经济适用住房处于初始发展和快速发展阶段时，我国正在经济水平不高、居住水平较差的情况下，经历住房市场化改革的攻坚环节。在这样的大背景下，经济适用住房的主要任务不仅仅是保障少数困难家庭，而是在住房改革的过程中发挥过渡性的作用，确保住房制度实现从计划经济向市场经济的成功转轨和平稳过渡。因此， （一）扩大住房供应 长期实行的计划经济和福利分房制度，使我国的商品住房市场发展滞后，1998年福利分房的停止，给商品住房的供应带来巨大压力。扩大住房供应成为经济适用住房政策的重要任务之一。 湖北科技学院本科论文：我国保障性住房运营机制及政策创新探究 Direct Contribution Rate）和增长贡献率（CRI，Contribution Rate of Increase），分别与商品住宅的对应指标进行对比。计算公式如下： DCRCIR i ? i i i h?a ii ?100%,(i?1,2,3) （1