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论买卖不破租赁规则下受让人利益的保护问题 Lo0alSvstemAnd~iolv {I}I占缸会己口1口年3月(中) 论买卖不破租赁规则下受让人 利益的保护问题 郭雪 摘要对于”买卖不破租赁”规则,理论界和实务界关注得更多的是对于承租人利益的保护.受让人的利益受到的关注 不够,不利于保护交易安全.本文通过对租赁权性质及买卖不破租赁的公示问题进行分析,探讨如何在保护承租人利益的 前提下,兼顾受让人的利益. 关键词买卖不破租赁租赁权交付登记 中图分类号D920.5文献标识码:A文章编号:1009.0592(2010)03.061.03 一 ,问题的提出 1999年通过的《中华人民共和国合同法》第229条规定,”租 赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力.”这 就是所谓的”买卖不破租赁”规则..原《经济合同法》第23条第 2款”出租方应按照合同规定的时间和标准,将出租的财产交给 承租方使用.如果出租方将财产所有权转移给第三方时,租赁合 同对财产新的所有方继续有效.”最高人民法院在《关于贯彻(中 华人民共和国民法通则)若干问题的意见》(试行)第119条第2 款”私有房屋在租赁期内,因买卖,赠与或者继承发生房屋产权转 移的,原租赁合同对承租人和新的房主继续有效.”《合同法》第 229条是对上述两法律条文的统一性规定.那么该条的规定是 否足够完善呢?首先来对本条进行解读:何为租赁物?是包含动 产,不动产,甚至权利在内的一切物权的客体吗?什么是租赁期 间,它的起算点是租赁合同成立时还是租赁物以公示的方式存在 于承租人手中时呢?该条规定是发生所有权变动,而所有权的变 动有基于法律规定,也有基于当事人之间的约定,是否都可以适 用该条呢?所有权变动之外的其他物权的变动,如设定抵押权是 否可以准用昵?”不影响租赁合同的效力”应该如何理解? 由于立法的言简意赅,需要学习适用法律的人去对它进行系 统的解释,笔者选择了买卖不破租赁规则的公示问题来谈谈自己 的看法.选择此一问题的原因在于,它涉及到租赁权的性质,买 卖不破租赁规则的制度目的等根本性问题,而且是对于承租人利 益保护与交易安全的平衡问题,实有讨论的必要. 二,租赁权公示的必要性分析 学者论及买卖不破租赁规则必以弱者保护论为基点,如王泽 鉴先生认为,”居住为人生之基本需要,屋价高昂,购买不易,承租 人多属经济上弱者,实有特别保护之必要”.0但是如果毫无限制 地适用”买卖不破租赁”规则,可能造成对承租人的过度保护而使 受让人的利益受到损害.况且也有学者对于弱势之承租人表示 质疑,认为”承租人”概念涵盖的社会经济活动者之广泛,从住屋 作者简介:郭雪,北京航空航天大学法学院. 承租到表演场地的承租,到录影带,汽车的承租,如何能作为社会 政策的标的团体?谁又能说,承租人一定是经济的弱者?0承租 人和受让人的利益都应得到法律的保护,法律制度的构造不能为 了保护其中一方的利益而舍弃另一方的利益.那么在法律承认 “买卖不破租赁”的前提下,既要保护承租人的租赁权,又要兼顾 受让人的物权.法律必须提供一定的机制来解决两者的冲突,解 决途径就是在承认租赁权物权化的同时,配以租赁权的公示制 度.这样受让人在交易的过程中能全面了解标的物上的权利状 况,便于自己做出理性分析,也利于维护交易的安全. 从租赁权的性质来看,笔者同意通说的观点认为它是物权化 的债权,那么租赁权就具有了物权的部分特性.物权与债权的区 别之一就是物权是绝对权,具有对世性,可以对抗第三人,故法律 对它的要求之一就是权利变动时需要公示.在”买卖不破租赁” 规则下,承租人的租赁权可以对抗善意的受让人,那么它也需要 公示,这是租赁权的性质使然. 纵观各国民法也都有关于租赁权公示措施的规定,如《德国 民法典》第571条第l项规定:”出租的土地在出租人交付于承租 人后,由出租人让与第三人时,受让人代替出租人取得在其所有 期间因租赁关系所产生的权利义务.”第577条规定:”出租的土 地在出租人交付于承租人之后又设定第三人的权利的,……”; 《日本民法典》第605条规定:”不动产租赁实行登记后,对以后就 该不动产取得物权者,亦发生效力.”《法国民法典》第1743条第 l款规定:”如出租人出卖其租赁物,买受人不得辞走已订立经公 证或规定有确定日期的租赁契约的土地承租人,佃农或房屋承租 人.” 故笔者认为,《合同法》第229条”买卖不破租赁”规则的适用 条件中,需承租人的租赁权已经通过一定途径得到公示. 三,租赁物的交付 在买卖不破租赁规则下,受让人的利益如何得到保护?我国 《合同法》第229条没有做出明确规定.笔者将通过对”交付”这 61 LegalsystemAndSociety 己口1D年3月(中){I;Ij占权金 一 要件进行论述,分析该要件对于理