山东省房地产估价师《案例与分析》：估价对象变现能力分析与风险提示模拟试题.docxVIP

山东省房地产估价师《案例与分析》：估价对象变现能力分析与风险提示模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、假设某建设项目建设期4年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年平均价格上涨率为5%，则该项目建设期间涨价预备费为__万元。 A．1130.00 B．1165.43 C．1910.00 D．2003.702、某企业12月末部分资产和负债余额如下：现金和银行存款70万元，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款 110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动资产比率是__。 A．40% B．50% C．200% D．250%3、影响房地产价格的环境因素不包括__。 A．大气环境 B．声觉环境 C．卫生环境 D．治安环境4、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。 A．户型 B．楼层 C．层高 D．装修5、某建筑物一段墙体的一面与该建筑物以外的空间接触，且与该建筑物长轴方向一致，则该墙体。 A：既是外墙也是纵墙 B：既是外墙也是横墙 C：既是山墙也是纵墙 D：既是山墙也是横墙 E：执行层的组织协调6、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。 A．280 B．285 C．290 D．2957、关于收益法求取净收益的说法，错误的是。 A：净收益包括有形收益和无形收益 B：运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费 C：通常只有客观收益才能作为估价依据 D：应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值 E：工业用地的监测点评估价格8、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是。 A：在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格 B：在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格 C：在房地产旧场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格 D：比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价 E：工业用地的监测点评估价格9、某宗房地产的年净收益为4万元，购买者的自有资金为7万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08，该房地产的价格为（）万元。 A．38.26 B．40.33 C．46.5 D．62.3310、房地产的最高最佳使用状态不包括。 A：最佳区位 B：最佳规模 C：最佳用途 D：最佳集约度 E：工业用地的监测点评估价格11、房地产市场价格是某种房地产在市场上的。 A：成交价格 B：平均水平价格 C：最高价格 D：最低价格 E：工业用地的监测点评估价格12、土地使用权出让合同规定的期限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前__申请续期。 A．二年 B．一年 C．六个月 D．三个月13、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是。 A：单独深度价格修正率 B：累计深度价格修正率 C：平均深度价格修正率 D：加权深度价格修正率 E：工业用地的监测点评估价格14、下列表述中正确的是。 A：在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果 B：在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果 C：在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果 D：在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果 E：工业用地的监测点评估价格15、某宗房地产的报酬率为7％，收益年限为40年条件下的市场价值为5500元／㎡；若报酬率为8％，收益年限为30年，则该房地产的市场价值为元／㎡。 A：4644 B：5192 C：5308 D：5500 E：工业用地的监测点评估价格16、假设开发法中预期开发后的楼价不可用求取。 A：市场比较法 B：收益法 C：成本法 D：长期趋势法 E：工业用地的监测点评估价格17、将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押等市场的划分方式是__。 A．按照房地产的用途和等级划分的 B．按照房地产的交易形式划分的 C．按照地域范围划分的 D．按照房地产购买者目的划分的18、成本法最基本的公式是。 A：房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧 B：房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧 C：房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧 D：房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧 E：工业用地的监测点评估价格19、某宗土地总面积1 000㎡，容积率为3，对应的土地单价为450元／㎡，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变．则该土地应补地价(单价)数额