从小产权房透视当前集体土地流转制度.pdf

2010年第6期 从小产权房透视当前集体土地流转制度 王天斌 ，潘永峰 (兰州大学法学院，甘肃兰州 730000) 摘要 ：小产权房 问题折射 出的是市场经济条件下当前我 国集体所有土地流转制度所存在的诸多问题，其 中限制宅基地 使用权流转。在一定时期 曾有其现实的必要性。然而随着城乡综合改革深化和新农村建设的推进，继续限制宅基地使用权 流转将产生一系列无法调和的冲突和矛盾 ，集体土地流转制度需要予以重构。 关键词 ：小产权房；宅基地；流转 小产权房再度成为 2010年 “两会 ”的热点话题 ，但 产权房价格便宜。由于小产权房的开发不需要交纳土地 在现有的土地制度框架下，小产权房 问题还是很难得 出让金、市政建设费用 以及各种税费等，因此房屋价格 以有效解决。事实上 ，随着在农村特别是市郊开发小产 远远低于在城市开发的商品房。第四，小产权房无合法 权房的规模越来越大 ，小产权房有关的法律争议也愈 产权。小产权房不具有完全所有权的权能，而仅仅具有 演愈烈，争议的焦点则主要集 中在小产权房能否进入 房屋使用的权能。第五，小产权房交易、流转在立法和司 流通领域。依物权法及新修订的土地管理法规定，依法 法上被认定为是违法行为、无效行为。 取得的农村集体建设用地使用权 ，经所在地县级人民 2 小产权房本身存在的适法性问题 政府批准，可 以出让、租赁、人股 、作价出资等方式 ，用 2．1 小产权房形成对现有土地所有制度的挑战 于非公益性项 目，但土地利用总体规划确定的城镇建 根据宪法、物权法以及其他相关法律 ，我国的土地 设用地范围内的农村集体建设用地使用权 ，非因企业 所有权有两种形式 ：国家所有和集体所有。城市的土地 破产、兼并等情形不得转让。农村宅基地只能在集体内 属于国家所有 ，农村和城市郊区的土地 ，除由法律规定 部流转 ，只能 “向符合宅基地申请条件的人转让”。这也 属于国家所有的以外 ，属于集体所有，宅基地和 自留 就意味着 ，基于集体建设用地的流转和抵押受到一定 地、自留山也属于集体所有。农村土地承包法第 63条 程度的限制，小产权房流转缺乏依据。由此看来 ，出现 规定，农 民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或 小产权房困局最本质的原因还是在于我 国目前 的农村 者出租用于非农业建设。如果改变农村集体所有制土 集体土地流转制度，这也成了掣肘农村城镇化进程的 地用途，必须按照法律规定的程序办理批准手续。在我 瓶颈，并由此引发一系列社会问题。因此 ，如何建立和 国当前土地制度框架下，集体土地和国有土地所有者 完善与市场经济相适应的农村集体土地流转机制就显 权利不对等，农民集体不能完全享有集体土地的产权， 得尤为迫切。 其最终处分权的缺失 ，使得集体土地使用权不能直接 1 小产权房内涵及其特征 进入市场 ，农民集体不能成为土地使用权市场的供给 小产权房是指在农村集体土地上建造并 出售给非 方。农村集体土地没有使用权流转市场，如果集体土地 本集体经济组织成员的房屋，购买此房屋的人取得由村 使用权要进入市场流转、参与土地市场资源的配置 ，则 委会或镇政府出具的房屋所有权证明，但无法取得法定 必须先经过 国家征收为 国有土地 ，然后经过 “招 、拍 、 机关颁发 的土地使用权和房屋所有权证书。相比商品 挂”等方式由土地使用权人支付土地 出让金，才能进入 房，小产权房的特征主要表现在以下几个方面：第一 ，小 土地使用权市场。由此可见 ，政府既是农村土地征用的 产权房是在集体土地上建设的房屋。这也是小产权房最 唯一合法主体 ，又是向房地产商提供开发土地的唯一 重要的特点，依现行法律法规规定，农村土地一般归农 供给者。小产权房是在集体所有的土地上建设的，并且 村集体所有。第二，小产权房 “五证”不全。商品房之所以 由村民委员会或乡政府办理房屋产权证 ，如此一来 ，在 公开出售，主要是其具备开发的条件 ，“五证”齐全，即国 房屋交易时实质上变相转让了土地所有权 ，而这是土 有土地使用证、规划许可证、规划工程许可证、施工许可 地法律制度和相关政策所不予