常见二手房屋买卖法律风 险防范【执行文案】精选.ppt

常见二手房屋买卖法律风险防范 另附：婚姻房产处理 * 北京市盈科律师事务所丁宏学 * 个人简介 云南师范大学中文毕业、云南大学法律毕业，曾游学于北大、中国政法大学，专注于法律。 2006进入北京中祺律师事务所，辗转游走，2007年执业，2009年加入北京盈科律师事务所； 2006-2008主要从事刑事案件，后转移于建筑工程、房屋等民事案件领域，2011年专注于二手房买卖。 二手房案例：郑某诉丁某确认房屋所有权案、翁某诉郑某腾房案、杨某与某中介公司定金纠纷案、韩某诉张某违约赔偿案（经济适用房）、邢某诉某中介及买方违约赔偿案等 * 概述 未来房屋市场，二手房市场将成为主导 二手房交易占美国房地产市场总交易量的9成左右,其萎靡不振直接拖累了美国房地产市场乃至就业市场的复苏。 近几年二手房市场的变化 个人二手房买卖市场的崛起：　　昨天记者从工商部门获悉，今年以来，本市二手房成交量已超过一手房，由于二手房交易比重不断增大，相关的消费纠纷也出现猛增。有的购房者贪便宜购买央产房、大产权房，签订合同后才发现无法获得房屋产权。工商部门昨天针对近期房屋交易的纠纷热点，警示买房人一定要谨慎签约。 * 概述 去年我们二手房销售总金额已经到了600亿，作为经纪公司，一年销售的房屋套数、销售金额与房地产的开发公司是一样的，比如去年万科的交易金额大概也就是600多亿，跟我们的数据是非常接近的。 ——左晖（链家控股董事长） 大概数据：2010 北京全年：二手房17-19万套 一手房 不到12万套 * 二手房买卖纠纷复杂成因 房屋性质公有住房、经济适用房 产权状况 房屋价格高，市场波动大 中介 * 实务中的二手房交易典型纠纷 未经共有人同意，一方出卖房屋的（夫妻、婚姻司法解释三） 1、北京市高院意见　　第五条　出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义转让给他人，买受人为善意的，可以认定房屋买卖合同有效。买受人符合《物权法》第一百零六条第一款规定的善意取得构成要件办理了房屋所有权转移登记，其他共有人要求追回该房屋的，不予支持。 　　前款中出卖人为夫妻一方，转让房屋行为符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定的，应当优先适用该规定。 2、婚姻法司法解释一 十七条（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。 * 实务中的二手房交易典型纠纷 经济适用房 1、北京高院意见　　第六条　相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房，当事人主张买卖合同无效的，可予支持。政策、法规有新规定的，适用其规定。 　　出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。 　　经出卖人主张房屋买卖合同被确认无效的后果，适用《合同法》第五十八条的规定，并考虑居住安置问题妥善处理，在认定买受人所受损失数额时应当综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素，公平合理的予以确定。 　　第七条　出卖人转让已购按经济适用住房管理的房屋，当事人主张房屋买卖合同无效的，不予支持。 * 实务中的二手房交易典型纠纷 2、《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知（京建住〔2008〕225号） 2010年4月8日 关于已购经济适用住房上市出售有关问题的补充通知 京建发〔2010〕237 号2010年5月5日 2010年4月11日 二00八年四月八日 * 实务中的二手房交易典型纠纷 借名购买经济适用房屋　　 北京高院意见 第十六条　借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。 * 实务中的二手房交易典型纠纷 一房二卖、多卖 1、北京高院意见 第十三条　出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人： 　　（1）已经办理房屋所有权转移登记的； 　　（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的； 　　（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理