学区房论文.doc

“学区房热”的原因及外溢效应研究 通过走访各大房地产公司和淮安市房管局，总结淮安房地产现状，以学区房为研究对象,结合微观经济学探析了“学区房热”产生的主要原因是需求过于旺盛,研究“学区房热”不仅导致教育资源配置不公平,形成城市的“藩篱”和消费挤兑现象,还给社会的和谐稳定带来负面影响,最后得出结论并提出相应建议。　　 “学区房热”现象　 　　自1998年以来,我国房地产迅速发展,对GDP增长的贡献率比重基本保持在18%,房地产投资在GDP中的比重不断上升,2007年房地产增加值占当年GDP总额约10%。2008年,我国房地产业受到宏观政策积累效应和金融危机效应的双重打击,呈现市场交易量萎缩,价格增幅放缓,资金链条偏紧的局面。其中,成交量不足是最大的问题。以淮安市为例,2008年,淮安共成交商品住宅2401套,与去年相比减少1122套,同比降幅54.17%。在淮安楼市持续低迷的时候,学区房市场却可以用“高价少房”或“有价无房”来形容,热度不但丝毫不减,还有越演越烈之势。　　关于学区房,至今政府和学术界都没有一个统一的定义,大部分人的理解是“名牌中小学周边能够对口入学的住宅”。从业内角度来看,“学区房”这3个字特指重点小学周边的房子。本文所指的“学区房”是指位于被当地教育局划分为名牌小学学区内,能够对口入学的住房。　　以淮安市为例,从学区房成交量上来看,据调查报告显示,2007年二手学区房的成交量仅占5-8%,进入2008年后,成交量翻两番,高达10-15%。2009年1-3月,二手学区房单月成交量继续同比增长10-15%,每月售出60-70套,仅1-3月就售出200多套,相对于2008年总销售量600套而言,有明显增幅。　　从价格上来看,淮安市实验小学、淮安师范学院附属小学、淮安市长征小学是淮安市民口中的“三大名校”,就我对2008、2009年4月价格涨幅情况调查来看,3所重点小学的学区房价格较非学区房价格平均要高500元—1000元/m2左右,即使在2009年房价普遍下跌4.9%情况下,4月份学区房价格还是稳中有升。　　种种数据表明,相比于淮安景观、写字楼等物业的低迷,购房者寄希望于房价的进一步下跌,迟迟不肯下单的状况,学区房却炙手可热。目前,“学区房热”已凸显成为当今社会的一个重要现象,成为城市生活的一个重要话题,不能不引发我们深入思考“学区房热”背后的原因。　　　　二、“学区房热”的原因分析　　　　价格是调节市场一只无形的手,但在学区房面前却显得失灵了。为什么学区房在销售淡市中呈现出如此巨大的魅力?供给和需求是研究市场经济条件下商品价格的基本工具。据调查报告显示,淮安对学区房的供给与需求比率为1∶10。也就是为了得到1处学区房,有10个人在竞争。一方面,需求过于旺盛导致成交量上升,另一方面,供给严重短缺引起供求关系的脱节导致了学区房价格上涨过快。现在我们就从供求角度探析“学区房热”的原因。　　(一)需求过于旺盛　　对住房的需求可以分为3种,自住需求、投资需求、投机需求。学区房的主要买单者是望子成龙的家长,他们购买学区房从本质上来说是一种教育投资购房,在孩子完成小学教育后,将房源抛售的可能性较大。因此,学区房的需求主要是投资需求。旺盛的需求,成全了市场,导致学区房的成交量节节攀升,其原因主要有以下几方面:　　1、政府的消费政策引起旺盛的需求。政策性影响对房地产市场显而易见。2010年以来,各地政府相继出台了购房退税、购房入户及取消二套房贷和外资购房限制等相关政策来刺激楼市。这些政策的出台对外地购房者具有很大的吸引力,一方面在一定程度上刺激了楼市,另一方面也带来了教育、社保的负担较重等问题,进一步加剧了学区房僧多粥少的局面。　　2、社会对教育的诉求是需求旺盛的主要原因。随着我国改革开放的进程加快,人们越来越意识到知识和技能的重要性,而教育是获得知识和技能的重要途径,需要循序渐进,也需要良好的基础。目前,我国居民,尤其是城镇居民的消费意向正由原来以物质消费为主的“硬”消费向以子女教育为主的“软”消费转变。　　3、消费者的预期心理也加剧了需求。“买涨不买跌”,当买房者发现购买学区房的人很多,供不应求,就会缩短买房时间。目前市场上对学区房的需求呈现出长期性和稳定性,价格进一步的上涨具有很大现实性。据行内人士估计,2009年淮安学区房的价格有望突破5000元/m2。　　4、良好的收益性导致需求过于旺盛。购买学区房的需求以投资需求为主,因此,投资收益是影响消费者决策的主要因素。对家长来说,一方面投资学区房,可以让孩子上名校,获得良好的教育;另一方面,即使孩子还没到学龄或者根本没有教育方面的需求,学区房丰厚的租金也是一笔可观的收入。投资学区房,具有很好的抗跌保值性。学区房的收益性使它成为理想的二次置业产品,这