如何排除卖房人阻挠履约深圳律师协会.pptVIP

政府出台“深六条”是为了降房价吗？ 楼市新政对于正在交易的买卖双方，无疑将产生或大或小的影响，也带来了许多法律问题。 广东联建律师事务所 如何排除卖房人恶意阻挠继续履约 王劲松 律师 历任深圳市律师协会房地产法律业务委员会副主任（2012—2014年度）、市律协第五届监事会监事；系中国法学会会员、最高人民法院第一巡回法庭志愿团律师、市人大常委会立法调研基地法律专家、广东省律协房委会委员、市民商事调解中心专家调解员、腾讯大粤房产智库专家、《深圳律师》特约撰稿人、深圳电视台嘉宾律师 曾在中央人民广播电台、深圳广播电台、日本东京电视台、东方卫视、深圳电视台、《中国证券报》、《法制日报》、《南方日报》、《南方都市报》、《深圳特区报》、《深圳商报》、《深圳晚报》、《晶报》、《广东律师》、《深圳建筑业》等发表多篇文章、法律评论。 王劲松 律师，广东联建律师事务所合伙人 讲课人简介 福田 均价81954元 龙华 南山 龙岗 宝安 罗湖 49% 51% 58% 50% 54% 46% 330政策后深圳各地房价上涨比例（官方数据） 均价46190元 均价74641元 均价39230元 均价39944元 均价64625元 2016年3月25日晚间，深圳市政府办公厅发布《关于完善住房保障体系促进房地产市场健康发展的意见》（又称“深六条”）。 对于深圳许多房地产业内人士来说，那是一个不眠之夜。 深六条新政 无法履约的几种情形 不可抗力 人为阻挠 情势变更（如“深六条”新政） 深六条新政 01 配偶或共同 产权人异议 租户异议 人为阻挠的常见情形 —该如何应对？ 02 03 04 债权人异议 其他纠纷造成 事实或法律 上无法履行 01 排除卖房人恶意阻挠的方法 03 02 配偶或共同产权人异议 债权人异议 租户异议 应对：租户签字放弃优先购买权；或在合同中明确不存在租约，卖方如出租需承担违约责任 应对：业主配偶等签字同意或保留其参与签约证据 应对：及时查封房产；合同中约定较高的违约成本 04 切断卖方可能的其他借口 应对：如尽可能保证贷款资料的真实性，不被卖房人抓住把柄 案情简介 2015年3月29日，原告老徐与被告丁某经协商签订《二手房买卖合同》，以500万元购买被告**花园C2307房产。原告支付了定金、首期款，银行也发放了贷款承诺函。但被告却未按约来深圳市房地产权登记中心办理递件过户手续，并明确表示不愿意再履行合同，除非加价70万。原告被迫委托律师起诉被告，并将中介、按揭银行列为第三人，请求法院判令继续履行合同。 真实案例 区法院受理该案后，被告提出管辖权异议，被区法院裁定驳回后又提起上诉，被深圳市中院裁定驳回。 开庭审理时，被告代理人口头答辩称，双方买卖合同中没有付清全部款项的时间约定，使得合同的主要条款缺失，无法保障卖方权利，因此该合同不能视为正式的买卖合同，应视为二手房买卖合同尚未成立。 质证时，被告称银行贷款承诺函有效期已过，应视为原告未取得贷款承诺函。 真实案例 庭审后，被告竟向法院提交了《中止诉讼申请》，称其已在2014年12月16日与案外人李某签订房产买卖合同、李某支付了全部房款并实际占有房产。涉案房产应优先过户给李某，因此申请中止本案审理。李某于2016年1月25日（本案开庭前两日）以涉案房产买卖纠纷为由将被告丁某诉至法院，李某在该案中诉请继续履行合同，将房产强制过户至其名下。 你觉得本案该不该中止审理？ 案情简介 原告老徐获悉这一消息，犹如晴天霹雳！ 卖小房，买大房，想改善全家人居住条件的他如今陷入了进退两难的困境。 他十分痛苦，反复思考： 我到底做错了什么？ 现在究竟该怎么办？ 律师分析 代理律师与老徐进行详细分析，征求老徐意见后，向法院提出了“不同意本案中止审理”的意见。 在与法院的沟通中，律师指出了被告申请的多处破绽，认为违反常理和已查明的事实，应属于恶意串通；而且房产已被本案查封，案外人李某请求继续履行存在障碍，可以转而要违约金；中止审理申请应由李某提出，而非被告丁某。 法院判决 首先，在签订合同过程中，被告自始未向原告披露其已将涉案房产出售给案外人李某的事实，甚至在提起管辖权异议时仍未披露该事实。结合原告在签约前已现场看房，被告陈述其已于2014年12月与李某签订房产买卖合同、李某支付了全部房款并实际占有房产，但在房产没有抵押的状态下，截止本案于2015年7月查封房产时仍未变更登记至李某名下，李某却在签约一年多后才提起诉讼主张权利，李某的主张不符合常理，不能排除被告与李某恶意串通阻碍本案合同继续履行以损害原告权益的可能性。 法院判决 其次，涉案房产已被本案查封，无论案外人李某陈述的事实是否属实，其请求继续履行存在