建筑业帐务处理要点新竹不动产开发商业同业公会.docVIP

建築業帳務處理要點 陳萬彬 壹、建築業之行業特性　　由於建築業之行業特殊性與其他各行各業之顯著不同，造成建築業之帳務處理較其他行業如買賣業、製造業、服務業都複雜，所以每年申報或查帳都有莫大困擾，其行業特殊性說明如下：一、建築業是以投資興建房屋出售為業　建設公司的營業項目是「投資開發國民住宅與商業大樓」出租出售為業，即是說建設公司依登記的營業項目只能「投資開發」，而不能「興建」或「承造」，依建築法規必須委由營造廠商才能建造。但在實務上建設公司為了控制品質、工程進度，降低採購發包成本常常自己興建，所以實務上常衍生出借牌蓋章的問題，而借牌蓋章在稅法上並不合法，因此建設公司常面臨違反建築法規或稅務法規兩難的困境，究竟應如何處理，這就是會計人員的技巧。二、土地免稅，房屋須課稅，房屋與土地併同出售時，爭議問題多　建築業所銷售的產品是房地產，依我國的土地稅制，土地的銷售移轉是課徵土地增值稅後，為免重複課稅，就免再課徵所得稅。故所得稅法第四條第十六款規定：「個人及營利業出售土地免所得稅。」，但房屋部分仍必須課徵所得稅。建設公司所銷售的不動產中，土地部分免稅，房屋部分課稅的現象，在其他行業所銷售的商品並未多見。因此稽徵機關稅務人員的查核心態會是希望課稅額增大，免稅額減少；建設公司的心態恰是相反，如何求取一個平衡點讓徵納雙方都能接受的，這也是會計人員要認真的課題。三、經營型態不同，稅負亦大不同　由於土地稅制的特殊，即以個人名義出售土地免所得稅，但若以公司名義出售時雖免營利事業所得稅，但在盈餘分配予股東時卻無免稅，因而衍生出不同的經營型態。有購地自建、合建分售、合建分成、合建分屋、共同投資、個人建屋等不同型態，其稅負的增減變化頗為鉅大，會依經營者的營運目標、資金能力而有所不同。　例如股票上市櫃公司或規劃未來要上市櫃的公司，大多會將土地列入公司的營業收入中，使土地的所得成為公司的所得，增加股東的每股盈餘以提高公司股價，那節稅就不是公司的主要目的。但對於沒有上市櫃的建設公司，節稅策略可能是優先考量的目標。所以不同的經營型態會有不同的稅負，完全視經營者的主要目標而定。其不同經營型態應納營業稅、營所稅、綜所稅分析表如下： 不同經營型態應納營業稅、營所稅、綜所稅分析表 稅稅目 經營型態 營　業　稅 營利事業所得稅 綜 合 所 得 稅 公司購地自建 土　地（免稅） 房屋銷售額5％ 土　地（免稅） 房屋所得×25％ 土地(按盈餘分配課稅) 房屋(按盈餘分配課稅) 合建分屋 個人地主 土　地（免稅） 房屋銷售額5％ 土　地（免稅） 房屋所得×25％ 土地(免稅)房屋(按盈餘分配課稅) 建設公司 土　地（免稅） 房屋銷售額5％ 土　地（免稅） 房屋所得×25％ 土地(按盈餘分配課稅)房屋(按盈餘分配課稅) 合建分售 個人地主 土　地（免稅） 土　地（免稅） 土地(免稅) 建設公司 房屋銷售額5％ 房屋所得×25％ 房屋(按盈餘分配課稅) 合建分成 個人地主 土　地（免稅） 土　地（免稅） 土地(免稅) 建設公司 房屋銷售額5％ 房屋所得×25％ 房屋(按盈餘分配課稅) 四、一般建設公司登記資本額與資金需求差異大　建設公司過去有規定最低資本額為2,500萬元，如今已取消，所以登記資本甚至有100萬元、200萬元，連買一戶房屋之資金都不足。由於建築業景氣變化大，時機好時推案數億、甚至數十億元，時機差時甚至零推案都有，營運流動資金需求落差很大，而公司登記額定資本為求穩定性，通常不會現在增資數億、明後年又減資數億之異常現象，所以建築業之帳務處理與其他行業比較起來，會有資金需求變化落差很大這方面的困擾。五、土地的獨特性與不可移動性　土地是建築業不可或缺的基本原料，但每塊土地的地理位置，區域環境、發展潛力、人潮流量、市場價格都不一樣。況且土地有不可移動特性，就如高雄的土地不能移到台北去賣，屏東的土地也不能移轉到高雄興建。況每筆土地、房屋均經地政機關登記，每筆交易的雙方都列名記載；每個建築工案，縣市政府工務機關均於使用執照核發後通報國稅局營業稅管區稅務人員查核。如有逃漏行為，雖在多年之後亦得以追查無所遁形，其他行業則少有如此嚴格管控。六、建築成本須按各工地別分別計算　在同一年度推出二個以上工地時，各工地所耗用材料、人工及工程費用、廣告、佣金等必須分別計算個案歸屬，屬分批成本制，故涉及共同費用分攤問題，有關收入與成本均是以各工地單獨計算，不能相互抵補。七、工程施工期間長，損益之認定易有疏忽造成違章　建築業投資建屋出售，由於產品不同、樓層規模不同，各工地自開工至完工交屋往往長達數年，跨越數個會計年度，其損益之計算須依營利事業所得稅查核準則第24條之2規定辦理。　貳、營業收入方面一、收入認定之時點　　◎依查核準則第24條之