临沂鲁商·凤凰城整合推广方案参考.ppt

两种不同的境况： 1、我们在跟销售人员沟通时，问到：“地王之上·五星水岸官邸”这个定位语怎样，她的回答是：从一来就觉得没感觉，不知道什么意思。在说定位语的时候，竟将“五星”说成“五级”。 2、我们在踩盘中，与的哥的交谈，却是另一番境况。我们有意问过的哥：哪个项目是临沂第一豪宅？得到的答案都一致指向“澜泊湾”。其中，一位的哥张口就说出了“千年三江口，一个澜泊湾”。 我们的观点1： 凤凰城，有身高，没声高。只宣讲项目的高度，忽略了给消费者一个承诺； 澜泊湾，有身高，有声高。外露式广告轰炸，从细节、稀缺讲尊贵，将尊贵感 一言概括之。“有一种身份叫澜泊湾”，这是澜泊湾给消费者的承诺。 我们的观点2： 澜泊湾虽然在形象上做到了一定高度，在传播中造就一定影响力，一定程度上成为临沂豪宅的意见领袖。但其广告让人感觉仍是冷冰冰的产品宣讲，远没能撬动消费者对豪宅生活的内心渴望。 我们的观点： 成为领袖胜过做得更好。成为领袖，就会在品牌、资源、资本、成本、市场、消费者心智等等方面形成全方位的优势富集效应，就会取得最大的竞争优势。这是金牌与银牌的差别。领袖是一种稀缺资源，这个制高点如果你不去占领，别人就会去抢占。 （三）其它视觉表现 五星级建筑——加拿大BDCL 我们建的不仅仅是房子，更是你每天享受到的五星级生活 每天都会发现美，每天都拥有五星级享受，从你入住那刻起 鲁商+世邦魏理仕+加拿大BDCL+意格园林设计+苏中建筑 山东鲁商置业、世邦魏理仕、加拿大BDCL、意格园林设计、苏中建设等全球或全国知名品牌鼎力合作，打造五星级生活豪宅。 五星级团队——世界顶级团队联袂 五星级团队强势打造，只为给你一个五星级的家 奢华不在拥有多少财富，而在于享别人之未享 荟萃知名团队，不是为了炫耀，而是带给你五星级极致享受 鲁商·凤凰城五星级生活豪宅全阵容 献给临沂人中，通过五星级生活辨别豪宅的人 产品体系构架关键不在物质层面 而是精神层面必须为消费者提供情感利益 鲁商·凤凰城五星级生活体验1 李女士一天的生活： Am8:00一家人围坐一起吃早餐，呼吸着从江边吹来的新鲜空气，一天的美好生活开始了； Am8:30与孩子并肩穿越花园，将孩子的小手递到幼儿园教师手中； Am9:00跟朋友在游泳馆游泳，话语间，彼此赞叹身材越来越美，皮肤越来越健康； Am11:00约朋友到咖啡馆叙旧，大家畅谈住到这里日子变得闲散起来； Pm1:00午休过后，朋友打电话一起逛街，“来凤凰·新天地吧，这里的高档消费品应有尽有”，女人逛一下午街也觉得累； Pm6:00一家人吃晚餐，窗外的江景在夕阳衬托下格外的美； Pm8:00夜晚的月光透过窗子溜进卧室，与孩子道声“晚安”，深夜邂逅一个美梦。 鲁商·凤凰城五星级生活体验2 张先生一天的生活： Am8:00吃过早餐，在阳台上眺望窗外江景，心胸开阔，心情舒畅； Am8:45与客户在银座会所喝茶对弈，在茶道、棋道中感悟商道； Am10:30陪老婆去瑜伽室练瑜伽，自己去练有氧搏击，住进凤凰城后，也渐渐喜欢上运动； Am12:30午饭过后，与儿子一起去江边钓鱼，教儿子做事情学会有耐心； Pm3:00从家出发，迈着从容脚步去铂尔曼酒店会见外籍朋友，见面听到的第一句话是对环境的赞美； Pm6:45；一家人边散步，边逛街购物，成功男人就该给家人快乐的生活 从项目五星级属性及其带给消费者的情感利益，我们会得出一个基本的想法： 鲁商·凤凰城 不仅是在建豪宅，更是建造一种五星级生活 市场认知： 受国家政策影响，全国房地产市场不温不火，一线城市房价不同程度下滑，二、三、四线城市消费者观望情绪加重； 临沂城市发展很快，政府土地放量很大，房地产市场竞争加剧，随着海尔、恒大等实力开发商进入，形势更加严峻； 结论：抢先做领袖，抢先做第一，方能在市场占到先机 关于市场、区域、领袖竞争者、消费者的几个观点 市场环境不容乐观，高端产品林立，竞争态势加剧 区域认识： 北城新区：环境优美，高楼很多，人太少了，在这里住生活太不方便!也许未来发展趋势好，等5年甚至10年也许依然没人气； 滨河区域：以河为界，一分为二。河西与河东，两种不同的生活； 凤凰城：滨河区域河西位置，新兴区域中最有生活气息的中心是凤凰城。 结论：豪宅生活是凤凰城的一大差异化突破点，不用则是一种浪费 滨河板块VS北城新区 对手分析： 最有力的豪宅领袖竞争者——澜泊湾 澜泊湾有什么？有五大功能会所，却很少讲生活！有游艇码头，却很少讲生活！有奢华观江客厅、阳台，却很少讲生活！附近有国宾馆、阳光沙滩，却很少讲生活！ 澜泊湾没有什么？开发商没有品牌影响力!打造豪宅产品的团队实力一般！没有请全球知名物管！没有全方位五星级生活