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澳大利亚房地产市场 一、引言 在未来房市持续疲软的过程中，中国投资客越来越看好澳洲的房产市场，其中主要包括悉尼和布里斯本的房地产市场，这将主要归咎于两地在最近的房产开发热潮中相对落后。 目前，澳洲四大银行持有超过8,500亿澳元的澳洲房贷，占据总房贷市场80%的份额。根据惠誉去年的预测，四大银行能够承受的房价跌幅高达40%。虽然风险依然存在，但四大银行对其似乎不以为然。澳洲西太平洋银行(Westpac)最近公布了第三财季业绩，发言人Paul Marriage表示，与世界上其它同行相比，西太平洋银行的“房贷拖欠率相对较低”。另外澳大利亚外国投资审查委员会(FIRB)的数据显示，从2004年起，外国投资者每年在澳洲房产市场的投资额超过200亿澳元。 下图为澳大利亚统计局今年统计的数据。从图中可以看出，改善购房者的人数逐年递增，而投资购房者的人数与改善购房者的人数的曲线趋势相似，但首次购房者的人数却在最近几年逐渐的下降。其中主要的原因可能是因为首次购房者在经济不景气的最近几年购房比较谨慎，对房市处于观望的态度，也有可能是因为银行的利率上升，所以使得首次购房者迟迟不敢购买房产。 二、供求分析 过去五年，澳大利亚经济发展强劲，这主要受惠于澳大利亚资源出口蓬勃及保守的货币政策，经济得以持续繁荣。在全球经济衰退浪潮中，澳大利亚房产市场并没有如其他国家般大幅下挫，而且澳大利亚失业率一直偏低，目前仅为5.2%(低于5%即为劳动力缺乏)。另外，澳大利亚通胀亦得到有效控制，原因是政府利率调控政策得宜以及澳元高企。现时澳大利亚的通胀率为3.6%，符合政府的目标范围。并且与欧美国家深陷债务危机形成鲜明对比，在截至2011年6月为止的上一财政年度，澳大利亚的GDP取得1.4%的增长。 综合过去五年数据显示，在计入资本增值及租金收入回报后，澳大利亚房价整体趋势继续向上增长，在悉尼、墨尔本和布里斯班三大首府城市中，悉尼房价以12.7%的增长幅度排名第一，墨尔本为12.5%，布里斯本8.9%。 　　此外，澳大利亚人口不断增长，为澳大利亚楼市的发展带来支持。预计三大首府城市未来10年内人口将会将大幅增长：布里斯班人口增长率约21%，即由2011年的约200万增至2021年约245万；墨尔本的人口增长率约16%，由2011 年的400多万增至2021年的470万；悉尼的人口增长率月12.7%，由2011年的455万增至2021年的约510万。新州房地产协会(REINSW)会长Wayne Stewart指出，新州出租房空置率仍很低。澳大利亚房产市场供不应求的形式将持续增长，房产规划、审批及施工监督等方面严谨繁琐官方程序仍将拖累新房源的供应速度，尤其是悉尼，REINSW近期公布的数据显示，平均近1.4%的空置率刺激悉尼公寓物业持续增长的租金和房价升值。 　　Stewart呼吁政府进行投资以刺激居住房地产市场。“租房危机已极大地削弱了新州的住房可负担性，新州政府和联邦政府都应该立即采取措施解决这一情况。否则，租客们将被迫为了一栋比现在更小的出租房争得头破血流。” 　　据QBE LMI(权威贷款保险集团机构)公布的房产报告指出，大约60万名因全球金融危机期间的激励政策“提前吸引入市”的首次职业者已悄然进入房产购买市场，QBE LMI行政主管Ian Graham称，首次置业者对整个房地产市场至关重要，因为他们能够带动“改善住房者”入市，改善住房者现有的房子受欢迎的时候，也就是他们购买新房的需求最强烈的时候。QBE LMI公布的房产报告还指出，过去两年中，每年约有9.4万首次置业者入市，这一数据预计将在2012年攀升到11万以上，到2013年恢复到接近长期均值13.1万的水平。 总的来说，澳大利亚的房产现在仍然处于供不应求的状况。这让投资者们也充满了信心投资于澳大利亚的房地产。 三、竞争分析 由于悉尼的房产整体趋势是澳大利亚中最为可观的，所以本文找了3处悉尼的房地产作为分析。 （一）、公寓-Elysium（开发商：MERITON） 价格：54-101万澳币 项目简介 Elysium是由澳洲著名的物业发展商同时也是最大的公寓开发商Meriton必威体育精装版推出的位于著名的北悉尼高尚住宅区Gordon的楼盘。穿过悉尼港大桥向北，Chatswood, Lindfield, Killara, Gordon, Pymble, Turramurra, Warrawee, Wahroonga，北线轻轨串起这一座座漂亮的小城构成了环境优雅、富人聚集为特色的北悉尼高尚住宅区，环境优雅、名校林立和居民素质高是这一地区的主要特点。 这一由高档公寓组成的时尚温馨的新型社区，交通便利、价格合理、 质量上乘、装修精致，不但可以数分钟轻松步行至城铁车站和公共汽车站，高质量的中小学校近在咫尺