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摘要 每家加盟店独立拥有和运营 * 20、错层式住宅 所谓“错层式”住宅主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。 错层式住宅的面积计算参照平面住宅面积计算。 每家加盟店独立拥有和运营 * 　   错 层 每家加盟店独立拥有和运营 * 21、维修基金 　维修基金是专项用于物业保修期满后房屋共同部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新和改造的资金，不得挪作他用。按规定，业主个人不可申请使用。只有经业主管理委员会同意并取得业主房产行政管理部门（有的地方可能是其他部门或机构）办理维修基金支用审核手续。审核手续办结后，凭审核手续到指定银行支取维修基金 。 每家加盟店独立拥有和运营 * 22、五证两书 《建筑用地规划许可证》 ：建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。《建设工程规划许可证》： 有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。《国有土地使用证》 ：经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。《建设工程施工证》 ：建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。 《商品房销售(预售)许可证》： 市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件  “两书” ：《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》 每家加盟店独立拥有和运营 * 房屋类别 房屋 面积 使用面积 建筑面积 公摊面积 权状面积 每家加盟店独立拥有和运营 * 房屋面积的分类 1、实用面积（净面积）：它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积。 2、建筑面积（套内面积、轴线面积）：包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等。 3、公摊面积：是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积。 每家加盟店独立拥有和运营 * 计算建筑面积的范围 建筑物内的技术层层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。技术层层高虽不超过2.2米，但从中分隔出来作为办公室、库等，应按分隔出来的使用部分外围水平面积计算建筑面积。 封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。凹阳台按其阳台净空面积（包括阳台栏板）的一半计算建筑面积。 每家加盟店独立拥有和运营 * 市场流通中的房屋分类 商品房 房改房（省直房改房、市直房改房） 公寓 写字间 商铺及大型商用房 别墅 工业用厂房 每家加盟店独立拥有和运营 * 房地产价格的影响因素 供求状况 自身条件：位置、日照、通风、建筑物外观、朝向、建筑结 构、内部格局、设备配置、施工质量等 环境因素 人口因素 经济因素 社会因素 行政因素 心里因素：购买或出售心态；欣赏趣味（个人偏好）；时尚风气；接近名家住宅心理；讲究门牌号码，楼层数字或土地号数；讲究风水；价值观的变化。 国际因素 购房贷款 商贷：利率4.9.贷款年限根据房龄和贷款人年龄。 公积金贷：利率3.25.贷款年限根据房龄和贷款年龄，个人最高额度30万，夫妻双方60万。个人最低额度十万，现在有两种算法，任何一种算法少于十万的，按照十万计算。 混合贷：商贷公积金混合。 每家加盟店独立拥有和运营 * 贷款政策 济南市户口首套房首贷，首付30%，最长贷30年。首套利率上浮5%。 购买第二套住房，首付百分之六十，利率是否上浮根据银行具体政策执行。10%-20%。 外地户口首套首付60%，利率基准。最长25年。 公积金二次贷款首付60%，利率执行基准利率的1.1倍。 两次以上公积金贷款，公积金不能再贷款 每家加盟店独立拥有和运营 * 每家加盟店独立拥有和运营 * 房产相关税费制度 契税 一套房90平方以下1%，90平方以上1.5%。 二套房90平方以上2%，90平方以下1%。 三套房3%。 增值税5.6%=5%+5%*12%（房产证满两年免征） 个人所得税 全额1%或差额20%（房主以家庭为单位，住房大于等于两套，或者房产证不满五年） 交易手续费 买卖双方各2元/平 登记费 80元/本 抵押登记费 80元 评估费 0.5%*评估价 每家加盟店独立拥有和运营 * 房地产消费的特点 普遍性：房地产既是生活资料，又是生产资料，是人们生活必不可少的空间条件和活动基地。 多样性：房地产可以用于工业生产，可以用于商业经营活动及办公楼等，也可作为城市居民居住的地方等。其多种使