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中信里昂的调研结果认为，从样本统计，中国现有住宅平均空置率达到15%，2014年会成为真正的房地产市场拐点，市场销售量开始收缩。其调研涉及从2007年到2011年5年间建成的609个项目，80万套已销售住宅。 从2000年到现在，空置房有1000万套，按每套100万的均价估计，大概是10万亿，占GDP大概18%，这其中能有1/3是有问题的房，就是几年以后也不会有较好入住率的房。这一空置率还将继续上涨。据测算，中国人每年的住宅入住需求量大约是700万套，按每套建筑面积100平米计算，就是7个亿平方米的建筑量。而实际上，从2011年到2013年，中国每年的住宅建筑量都超过这个数字，实际每年销售量大概1000万套房，而实际入住只能达到700万套房。报告估计，未来两三年空置量还会以每年300万至400万套的速度增加，到2017年很可能再看这个数字时会是1800万套，其占GDP比例，到时不是18%，而是约35%。我们认为2014年是真正的一个中国房地产市场拐点，从2014年开始销售量会收缩，而2013-2020年中间我们预期中国房地产市场销售量会收缩36%，差不多收缩超过1/3。但是不同区域的城市表现会有所差别，三线城市最严重。估计真正三线城市现在空置率可能17%、18%，再过两三年可能超过20%。在这个点上，我们认为中国房地产市场不收缩不行。对开发商来说，未来1-2年则是大洗牌的开始。以此，从房屋空置率这一指标的数据来看，我国的房地产市场存在泡沫。 房地产泡沫 Lets Begin 房地产泡沫概述 房地产泡沫评定指标 我国房地产泡沫困局 房地产泡沫对策 目 录 1 4 3 2 目录 1 2 3 4 房地产泡沫定义 房地产泡沫一般原因 我国房地产现状 房地产泡沫概述 房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。 房地产泡沫定义 房地产泡沫一般原因 政策因素：国家实行宽松的货币政策和财政政策 过度投机是导致房地产泡沫产生的最直接原因 泡沫的本质成因：价格运动 结构性矛盾 银行信贷的非理性扩张 1 2 3 4 5 我国房地产现状 全国房地产开发投资：增速快速提升 1 全国房屋新开工面积：增幅由负转正，低谷反弹 2 全国商品房成交均价：创历史新高，增长8.2% 4 开发企业资金来源：融资环境显著好转 3 1.全国房地产开发投资：增速快速提升 2011年以来房地产开发投资同比增幅走势快速下滑，2012年前两个季度更是出现大幅回落态势，三季度处于年内最低，但基本保持平稳；四季度随着市场的进一步活跃，有实力的房地产企业投资意愿不断增强，房地产投资同比增幅整体逐步呈现平稳向上态势，至2013年一季度高位反弹，全年保持平稳增长态势。 2.全国房屋新开工面积：增幅由负转正，低谷反弹 2013年1-11月份，房地产开发企业房屋新开工面积181055万平方米，已超去年全年水平，同比增长11.5%，比去年全年提高19.3个百分点。其中，住宅新开工面积131849万平方米，同比增长10.0%。2013年楼市发展整体稳定，房企开工放量。 3.开发企业资金来源：融资环境显著好转 2013年1-11月份，房地产开发企业到位资金109475亿元，已高于去年全年水平，同比增长27.6%，相比去年全年提升14.9个百分点。从历史数据看，房地产开发企业本年资金来源持续高速增长，年均增幅接近30%，多数年份年均增长率均在25%左右。2008年，受金融危机及楼市低迷影响，房地产开发企业本年资金来源曾大幅下降至5.7%。2011年及2012年主要是受调控政策的影响，房地产开发企业融资环境恶化、资金回笼不畅。进入2013年，市场回暖带动量价齐升，房企资金回笼显著。 4.全国商品房成交均价：创历史新高，增长8.2% 2013年1-11月份，全国商品房成交均价6312元/平方米，已高于2012年全年均价水平，同比增长8.2%，比2012年全年提升0.5个百分点。从历史数据上看，2001年以来，商品房成交均价整体上呈现上涨趋势。在2005年之前房价增幅稳步上升，从2001年的2.8%上升到2005年的16.7%。随后在2005-2006年的房地产调控影响下，上涨趋势得到遏制，但随后的2007年又开始大幅上涨。在金融危机的影响下，2008年成交均价曾一度微幅下跌。但是2009年在救市政策的拉动下，成交