曲阜市鲁城消费合作社新模板.docVIP

房地产抵押估价报告 №：鲁博评2011072802 项目名称：曲阜市鲁城消费合作社所属的商业房地产估价 位　 置：曲阜市静轩路34号鲁城消费合作社 委托 方：曲阜市鲁城消费合作社 估价机构：山东博莱仕土地房地产评估有限公司 法人代表：孙如中 资格等级：壹级 资质证号：建房估证字〔2009〕069号 联系电话：0537—4493197 估价项目勘察人：刘京岱、武富国 估价报告撰写人：刘京岱 估价报告校对人：吴富国 估价项目审定人：孙如中 估价报告作业期：2011/7/26-2011/7/28 估价报告有效期：2011/7/28—2012/7/27 目 录 一、致委托方函……………………………………………………3 二、房地产估价师声明……………………………………………4 三、估价的假设和限制条件………………………………………6 四、估价结果报告…………………………………………………8 (一)委托方……………………………………………………8 (二)估价方……………………………………………………8 (三)估价目的…………………………………………………8 (四)估价对象概况……………………………………………8 (五)估价时点…………………………………………………9 (六)价值定义…………………………………………………9 (七)估价依据…………………………………………………10 (八)估价原则…………………………………………………10 (九)估价方法…………………………………………………11 (十)估价结果…………………………………………………12 （十一）估价作业日期………………………………………12 （十二）估价报告应用的有效期………………………… 12 （十三）市场背景分析………………………………………12 (十四)变现能力分析……………………………………… 13 五、有关附件………………………………………………………14 （一）房地产评估机构资格证书及营业执照复印件 （二）委托方提供的产权资料复印件 （三）估价对象法定优先受偿了解记录 （四 ）中华人民共和国房地产估价师注册证影印件 致委托方函 曲阜市鲁城消费合作社： 受您委托，我公司组织专业技术人员对曲阜市鲁城消费合作社所有的位于曲阜市静轩路34号鲁城消费合作社的商业房地产【总建筑面积为365.16㎡，土地使用权面积为10319.20㎡，其中本次委估土地面积为委估房应分摊的面积】进行了抵押价值评估，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价时点为完成估价对象实地查勘之日完成估价对象实地查勘之日1、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、《房地产抵押估价指导意见》等国家和地方有关法律、法规及文件。 2、住房和城乡建设部、国土资源部等部门规章； 3、技术标准 《房地产估价规范》【国标GB/T 50291-1999】 4、委托方提供的相关资料；房地产评估委托书； 5、估价人员掌握的有关资料以及实地勘查所获取的资料。 八、估价原则 本估价报告在遵循公正、公平、公开、科学原则的前提下，具体依据如下原则： 1、合法原则：房地产估价应当以估价对象的合法使用、合法交易、合法处置等为前提进行估价。 2、最高最佳使用原则：应以估价对象在法律上允许、技术上可能、经济上可行的最高最佳使用为估价前提。 3、替代原则：要求估价对象不得偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 4、估价时点原则：房地产的市场价格应是估价对象在估价时点的客观合理的价值。 5、谨慎原则：要求在面临不确定因素的情况下作出判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计到各种风险和损失，不高估市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 九、估价方法 估价对象为商业用房地产，在同一供需圈内，与估价对象类似房地产交易较活跃，房地产转让案例较易收集，市场依据较为充分，只用市场比较法便足以反映估价对象客观合理的价格，故本次评估仅选用市场比较法求取估价对象的市场价值。 市场比较法：是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 市场比较法的估价思路 （1）进行现场勘查、市场调查，搜集交易实例； （2）选取可比实例（指用作比较参照的交易实例）； （3）建立价格可比基础； （4）进行交易情况修正； （5）进行交易日期修正； （6）进行房地产状况修正； （7）求出比准价格； （8）估算委估房地产的市场公允价值。 十、估价结果 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真研究现有资料的基础上，依据估价假设和