房地产开发作业指导(全流程)精选.doc

房地产开发作业指导书 　　 上海万科（集团）公司 　　 　 目录 　　 　　土地投标（商务） 　　土地投标（技术） 　　土地状况调研 　　编制可行性研究报告 　　建立公共建筑和住宅小区资料库 　　建立优秀设计师信息库 　　编制设计任务书 　　建筑方案招标 　　规划方案报审 　　申报计划立项 　　申办《建设用地规划许可证》 　　编制房地产开发流程计划 　　双代号座标网络计划（房地产开发企业项目管理通用范例） 　　设计委托 　　建筑设计优化 　　日照分析报告的编制和报送 　　编制营销策划书 　　选择和确定营销代理 　　召开扩初设计审批会 　　扩初设计送审 　　委托现场地质勘探 　　结构设计优化 　　三通一平跟踪管理 　　土地接管 　　工程报建 　　申办《建设工程规划许可证》 　　工程安全质量报监 　　申领《施工许可证》 　　投资监理委托 　　施工总承包招标 　　现场管理台帐 　　图纸管理 　　施工日记 　　编制会议纪要 　　施工图内审 　　施工图设计交底 　　临水、临电配套 　　申办开工复验红线 　　施工技术方案优化 　　委托勘丈 　　楼书及宣传资料制作 　　选择首届物业管理单位 　　申办《预售许可证》 　　组织房展会 　　商品房销售合同的网上备案和登记 　　商品房定金合同的网上备案 　　编制工程预算 　　编制项目计划书 　　审核验工月报 　　工程拨款 　　甲方采购 　　施工安全管理 　　施工安全巡视 　　施工图修改 　　工程例会 　　现场签证 　　工程质量事故处理 　　索赔 　　样板引路和封样验收 　　隐蔽工程验收（土建） 　　隐蔽工程验收程序（安装） 　　竣工备案制验收 　　公建配套 　　供电配套 　　供水配套 　　排水配套 　　消防配套 　　燃气配套 　　环卫配套 　　卫生防疫报批 　　通信配套 　　有线电视配套工程 　　绿化配套 　　邮政配套 　　安全技术防范配套 　　门牌报批 　　申办“使用粘土砖”核定 　　结建民防工程建设管理 　　工程竣工档案编制验收和报送 　　申办规划验收 　　公司内部验收 　　申办入户许可证 　　申办大产证 　　编制工程决算 　　物业移交和接管 　　预售商品房的物业交付 　　代办小产证 　　项目总结 　　项目资金管理 　　项目贷款 　　项目经济效益测评 　　 　　成本管理 　　成本核算 　　课题组研究成果报告摘要 　　课题组研究成果评审意见 　　 　　 　　 土地投标（商务） 　　 1、作业目的 　　土地投标分为商务标和技术标两大部分。其中商务标包括投标报价、开发企业资质、 　　企业简介、从业业绩、银行资信、可行性报告等内容。由于商务标在整个投标评分系统 　　中所占的比重往往达 70%左右，因此能否编制好商务标是投标成败的关键。 　　 2、作业依据 　　政府土地管理部门发布的土地公开招投标信息，公司年度开发计划，地区地形图。 　　 3、决策岗位 总经理：负责土地投标书（商务）的批准和签发。 　　主管岗位总经济师：负责投标书的最后通稿，向总经理和董事长汇报并商量决定投标报价。 　　协管岗位：总会计师：对财务部提供信息资料的真实性负责，对筹资方案的可靠性负责。 　　主办岗位：土地开发：负责向各相关岗位提出投标书所需信息资料收集的具体要求，并负责按时汇总，编制商务标的标书，校核商务标和技术标的连贯性和一致性。 　　协办岗位：营销策划，成本控制，成本核算，融资会计：按土地开发岗位的要求，按时提供书面的资料信息，并对其的真实性和客观性负责。 　　 4、紧前工作条件 获得土地招标文件和相关技术指标要求。 　　5、作业描述 　　5.1组织现场踏勘 　　由总经济师召集，本主办岗位组织，由建筑师，各协办岗位参加（详见作业指导书《土地状况调查》）。其中营销策划重点对现时周边市场情况进行详细调查，完成市场分析、市场预测，以及未来开发项目的产品定位（总经济师认为有必要时，市场调研业务可安排营销策划岗位委托专业咨询公司进行）。土地开发重点对地块及四周一定范围内的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套状况、城市建设规划等情况进行详细调查，初步确定规划设计方案的技术指标。 　　5.2投标准备会议 　　总经济师召集上述所有岗位举行投标准备会议，按投标期限制订工作计划并布置任务，各岗位明确责任、分工，在限定期限内把编写的文件经本部门主管审核后汇总到本主办岗位。本主办岗位应参加招标地块的答疑会，做好详细记录。 　　5.3各岗位责任和分工 　　营销策划：负责编制可行性报告。根据周边市场情况进行市场需求预测和平均售价预测； 　　研究客户和产品的定位，据此对规划方案（技术标）提出设计要求；提交初步营销方案、销售成本和资金回笼计划。 　　土地开发：向各负责部门催办其部门和岗位负责提交的投标文件资料，按照招标文件规定的格式编制商务标。负责汇