房地产项目成本管理手册精选.doc

山东房源实业集团有限公司 房 地 产 项 目 成 本 管 理 手 册 2014年3月 房地产项目成本管理手册 为加强房地产开发项目成本控制，有效做好开源节流工作，结合集团公司体系建立工作和精细化管理的要求特编制本手册： 一、做好项目前期准备阶段的控制和管理工作 （一）做好室外道路、管网方案的初步设计和优化 工程开工前应提前做好项目的室外配套道路的平面、竖向定位和管网配套的初步设计，实地考察和科学论证，为图纸设计和施工预留提供依据，保证与配套工程的施工相一致，避免设计图纸与实际配套不相符造成施工预留错误而返工，造成浪费。 措施：开工前1个月内完成方案设计，实地考查并衔接专业部门，掌握准确的管道接引位置和走向，组织有关部门论证方案的可行性并确定。 （二）做好现场三通一平的统筹考虑 1．场地平整 对于拆迁和存置大量土方的项目，场地平整时充分考虑配套方案的室内外标高和施工现场平面组织设计，即要满足现场施工的需要，又要兼顾将来配套工程施工时道路路面和绿化区域的平面设计，避免大量回填土方和余土外转。 2．施工用水电的接引 （1）施工用电：配套费缴纳后由电业部门负责施工和安装，施工用变压器确定位置时统筹考虑施工现场的布局和地下工程的开工计划，避免施工用电缆接引过长和地下工程开工冲突，设置开关数量尽量满足附近施工单位接引的需要；用地面积较大小区合理考虑设置施工用接线箱。 （2）施工用水：优先选择地下水作为施工用水，由各施工单位自行钻井，可以考虑将市政自来水接引至用地地界内作为备用水源。 3．施工道路及围墙的修筑 随着城市文明化管理和扬尘治理的不断深入，对施工工地的施工道路和现场硬化要求逐步严格，工程开工前进行施工道路的修筑已势在必行。施工入口的设置和施工道路的修筑要考虑项目将来的永久性道路，一次性成型，道路标高、混凝土标号和厚度应满足施工和将来的需要，各类过路管道考虑齐全提前预埋，考虑截水沟的设置，避免重复施工和返工浪费。施工院墙也要与小区永久性院墙相结合。 （三）做好地质勘查和天然地基的科学选定 1．地质勘查 结构图纸设计前提前做好项目的地质勘查，要求勘查单位实事求是，提供的地质情况要具体并与实际相符，科学合理提出地基持力层和承载力，避免过分保守、以点带面，给设计人员基础结构设计时造成误导，加大了混凝土和钢筋的含量，造成了浪费。 同时，对于地下水位的情况提出科学、合理的论断，用以指导地基开挖阶段的施工组织，避免施工时判断有误差，出现二次开挖或超挖，延误了工期，产生了费用的浪费。 2．地基处理方案的选择 根据基础埋深和勘查土层情况，多层工程一般选用粉质粘土层或砂层作为持力层，承载力一般为140MP-180MP；对于需要进行地基处理的软卧层部位，采用级配砂石回填时因砂价格高选用石砂4：6级配；对于岩层持力层当开挖标高超过设计标高并标高不一致而破碎费用或混凝土找平费用较高时，采取设置褥垫层方式可以满足地基处理和承载力要求。 砂石回填时要充分利用开挖出的原砂，节约砂的材料费用；毛石混凝土找平的地基处理时要充分利用现场破碎的石方，节约毛石费用。 （四）加强图纸设计的技术交底和过程控制 选择两家或三家单位对结构进行设计，同时聘请专业水平高、责任心强的专业设计人员进行图纸的优化和审核，优选配筋和混凝土用量少的结构形式，设计图纸一旦投入使用，施工过程中对其结构部分很难再进行大的变更和改动，即使有改动也需要重新出图，影响施工进度，也给后期决算带来很多遗留问题。 1．设计任务书和交底 设计图纸是决定工程造价的根本，也是施工阶段技术管理工作的依据，设计合同签订时和设计前期，应根据可行性分析和项目调查意见书的要求，制定科学详细、控制性强的设计任务书，明确建筑户型和布局、立面和屋面效果、门窗和阳台详细做法、楼梯及雨棚做法、节能设计要求、装饰和安装标准等，保证设计人员充分理解和领会我们的意愿和要求，有指令的开展设计工作。 2．设计中间阶段跟踪和预审 设计中间过程要对设计人员的阶段性设计内容进行跟踪，了解和掌握具体的设计图纸是否符合我们的要求，不合适的及时调整，不符合规范要求的内容及时沟通处理；正式图纸出图前由工程管理部根据审批效果图、确定方案图纸及营销意图组织人员进行预审，审核户型布局、墙体分隔、各类细部造型和节能做法等进行审核，保证出具的正式图纸在建筑标准、结构要点和安装细部满足销售、施工和物业管理的要求，不能草草出图，给后期施工带来诸多待解决的问题，增加了成本控制的风险。 3．基础形式及结构 （1）根据地基承载力情况，多层工程要求设计人员优先选择条形基础，车库外伸主墙部分选择地挑梁基础；当选择筏基时严格控制筏基厚度、混凝土标号和配筋率，一般多层工程筏基厚度控制在350，混凝土为C30，钢筋C10@150双层双向，C12支撑钢筋替代拉钩筋。 （2）高层工程选择筏板