合创太仓港产业园可行性研究.ppt

产业多米诺骨牌效应 区域成熟需要依靠产业带动，导入高收入人群。 建议在办公和居住两种基本物业形态中，居住类物业完全为产业服务，先期开发。 考虑到高端收入人群导入需要一定时间，建议采取小高层、商业、酒店、会展等顺序的开发策略。 软件产业稳步发展 嵌入式软件和外包软件企业进驻 上下游企业发展 企业集群 高收入人群导入 区域成熟 园区内将导入大量人口 区域成熟需要依靠产业发展带动 园区总体发展目标 开发策略 物业体量 案例借鉴 港区配套现状扫描 物业定位 开发策略 开发力度 开发策略分析小结 首期以住宅、商业和产业园标志性建筑物为顺序启动。 住宅、商业等配套完全为产业服务。 住宅、商业滚动开发。 标准办公和定建办公搭配开发降低市场风险。 高科技企业对商务配套、价格和优惠政策等极为敏感。 基地周边居住、娱乐、休闲、商务等配套除距离稍远的浮桥镇外，比较欠缺。而浮桥镇住房以私房为主，商业多以小面积沿街店面为主，居住环境较差，离基地较远。 区域的成熟、高端人群的导入需要依靠产业带动。 园区总体发展目标 开发策略 物业体量 案例借鉴 港区配套现状扫描 物业定位 开发策略 开发力度 园区开发策略逻辑流程图 表示成熟度因素 表示外部市场条件, 表示资金运用。 园区开发一期 园区开发二期 园区开发三期 部分小高层 知名企业定建办公 4 部分小高层 2 部分小高层 标准办公楼 企业定建办公 标准办公楼 企业定建办公 5 1 1 错位竞争策略 6 9 园区便利商业 3 园区休闲商业 商务商业 5 10 标准办公及少量定建办公 8 开发逻辑顺序图 园区总体发展目标 开发策略 物业体量 案例借鉴 港区配套现状扫描 物业定位 开发策略 开发力度 园区总体发展目标 开发策略 开发力度 基地每年物业开发体量 根据每年园区新增从业人口测算出每年办公、住宅、商业的开发体量理论值 园区开发先于招商工作，因此物业开发需要前置。根据我司操案经验高科技园区开发体量一般按照一期40%，二期45%、三期15%进行。 估算基地每年物业开发体量 　 一期 二期 三期 年份 2011 2012 2013 2014 2015 办公（万方） 7.44 10.05 25.19 41.56 68.57 住宅（万方） 8.71 11.75 29.47 48.63 80.23 商业（万方） 0.67 0.9 2.27 3.74 6.17 　 一期 二期 三期 年份 2011 2012 2013 2014 2015 办公（万方） 34.33 46.34 34.25 56.51 30.25 住宅（万方） 37.57 50.71 37.48 61.84 33.11 商业（万方） 3.06 4.13 3.05 7.73 4.00 园区总体发展目标 开发策略 开发力度 基地开发顺序 创业中心/孵化中心 电子商务 各种研发楼，可以考虑少量定建项目，用于引入行业龙头企业或大中型外资企业。 购物中心/时尚走廊、运动会所等 开发顺序： 由于基地周边配套不足，建议先开发一定量住宅作为配套，其次开发创业中心/孵化中心为中小企业服务。 由于研发中心和电子商务开发商有部分客源，而业务流程外包招商培育阶段较长，建议按照住宅、创业中心/孵化中心、住宅、研发中心/研发总部、住宅、电子商务、住宅、购物中心、住宅、BPO基地顺序进行开发。 研发中心/研发总部 业务流程外包基地 （BPO） 　 一期 办公 80.67 地上办公 69.14 地下面积 11.53 居住 88.28 地上居住 72.20 地下 16.08 商业 7.18 园区总体发展目标 开发策略 开发力度 基地开发顺序 信息技术外包 （ITO） 休闲广场 业务流程外包基地 （BPO） 开发顺序： 开发思路基本和一期保持一致，按照住宅、BPO基地、休闲广场、住宅、ITO基地顺序进行开发。 研发楼，同样可以考虑部分定建项目 　 二期 办公 90.75 地上办公 77.79 地下面积 12.97 居住 99.32 地上居住 81.23 地下 18.09 商业 10.78 园区总体发展目标 开发策略 开发力度 基地开发顺序 信息技术外包 （ITO） 四星级酒店 酒店式公寓 企业家俱乐部 （会所） 开发顺序： 开发思路基本和一期保持一致，按照星级酒店、酒店式公寓、企业家俱乐部、ITO基地顺序开发。 研发楼，同样可以考虑定建项目。 　 三期 办公 30.25 地上办公 25.93 地下面积 4.32 居住 33.11 地上居住 27.08 地下 6.03 商业 4.00 园区总体发展目标 开发策略 开发力度 基地开发顺序 分期 土